내 전세보증보험은 상환보증? 반환보증? 전세보증보험에 대해 파헤치기

지난 전세자금 대출까지 모두 학습하셨다면 이제 내 전세금을 안전하게 지키는 방법인 전세보증보험에 대해 알아볼 차례입니다. 아직 지난 월세에서 전세로 오기까지의 학습이 덜 되셨다면 아래 포스팅을 참조해주세요~

전세자금 대출 신청부터 상환까지 모든 과정과 절차, 어렵지 않아요. (포스팅 보러가기↓↓↓)

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전세자금 대출 총정리, 더 이상 헤매지 말고 나에게 맞는 대출을 고르자.(포스팅 보러가기↓↓↓)

전세자금대출 총정리, 더이상 헤메지 말고 나에게 맞는 대출을 고르자

저와 함께 올바르고 안전한 전셋집을 고르셨고 본인의 조건에 맞는 전세자금 대출을 고르셨다면 이제 우리는 피땀 흘려 모은 귀중한 전세 보증금을 지킬 방법을 찾아야 합니다. 여기에 부합되는 것이 바로 "전세금보증보험"이죠. 현재 시중에 출시된 "전세금 보증보험"은 크게 2가지 종류로 나누어져 있습니다. 같은 듯 다른 전세금보증보험, 과연 무엇이 있고 어떤 조건과 어떻게 신청하는 게 좋을지 알아보겠습니다.

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1. 전세금보증보험의 종류를 알지 못하면 큰 낭패를 볼 수 있다.

보증기관	주택도시보증공사(HUG)	서울보증보험(SGI)
상품명	전세금반환보증보험	전세금상환보증보험 (전세보장신용보험)
가입대상	단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트	단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트
보증료율	아파트 전세보증금 : 연 0.128 % 기타 주택 : 연 0.154 %	아파트 전세보증금 : 연 0.192 % 기타 주택 : 연 0.218 %
보증금액	수도권 : 전세보증금 7억원 이하 기타기역 : 전세보증금 5억원 이하 한도 내 신청한 금액	아파트 : 제한없음 일반 주택 : 10억원 이내 보증금 전액으로만 신청 가능
보증내용	대출 상환 + 자본금 상환 보증	대출 상환 보증

● 전세금 반환보증보험 (주택도시보증공사 HUG보증보험)

"HUG 한국주택도시공사"는 공기업으로 믿을 수 있다.

전세반환보증보험이야 말로 진짜 우리가 들어야 할 보증보험입니다. 일단 보증 내용의 경우 보증료율에 따른 보증료를 가입자로부터 받은 주택도시보증공사는 전세보증금 반환이 안 되는 사고가 발생하게 되면 전세 대출을 받은 부분과 잔여금에 대한 모든 부분의 상환을 보증하게 됩니다. 가령 2억짜리 전세계약을 할 때 계약금 2천만 원, 전세자금 대출 1억 6천, 잔금 2천만 원으로 계약을 하였다면 추후, 불미스러운 사고가 발생했을 시 2억을 전부 배상받을 수 있는 참된 보험인 것이죠. 보증료율도 오히려 상환보증보다 더 저렴하기 때문에 전세 계약을 하셨다면 반드시 들어야 하는 상품입니다.

<가입 조건 - 2년 단위 계약>
신규 = 전세 계약 종료일 1년 전까지 가입 가능
갱신 = 전세 계약 종료일 6개월 전까지 가입 가능

<필요 서류>
확정 일자 받은 계약서 
보증금 수령 및 지급 확인 서류 (계좌이체내역서, 무통장입금증, 공인중개사 발급 영수증 등)
부동산 등기부등본 및 전입세대 열람 내역서 (인터넷 등기소 및 주민센터 발급 가능)

<보증 요건>
현재 집주인의 주택담보 대출이 주택 가격의 60% 이하일 것
나의 전세금과 현재 주인의 주택담보 대출의 합산액이 주택 가격의 90% 이하일 것
(아파트: 90% / 오피스텔 및 연립, 다세대 주택 : 80% / 단독, 다가구 주택 : 70%) 
(두 가지 요건 모두 충족하여야 함)

물론 이 금액이 다소 불편하게 느껴질지도 모릅니다. 예를 들어 2억 원짜리 빌라 전세 계약에 반환보증보험을 걸게 되면 2년 동안 여러분의 전세 계약금을 보호해주는데 총 616,000원이 발생합니다. 한 달에 25,667원 정도를 납부하게 되는 셈이지요. 하지만 이 정도 금액으로 가뜩이나 최근 집값 하락으로 인한 사고가 발생하는 현시점에 내 돈을 안전하게 보호받을 수 있다면 결코 아까운 금액은 아닐 것입니다. 그리고 최근에는 카카오 페이를 통한 간편 보험 중 하나로 모바일로 쉽게 신청할 수 있으니 꼭! 들어 놓으시고 안심하며 2년 동안 살아보시는 건 어떨까요?

카카오가 정말 이런건 빠르고 간편하게 해주는 느낌이다.

● 전세금상환보증보험 (서울보증보험 SIG보증보험)

"SHI 서울보증"은 엄연히 말하면 사기업이라 각종 홍보를 통한 이윤 추구가 먼저다.

전세금상환보증보험은 다르게 말하면 서울보증보험(SIG)에서 보증하는 전세보장신용보험으로도 불리는 상품입니다. 이러한 전세보장신용보험(이하 : 전세금상환보증보험)의 경우 앞서 말한 HUG보증보험과 다르게 오롯이 전세자금 대출 부분에 대해서만 보증이 이루어지고 그 외에 세입자가 계약 당시 사용한 자기 자본금에 대해서는 보증해 주지 않습니다. 앞선 예시를 똑같이 살펴보겠습니다. 2억 원짜리 전세 계약을 계약금 2천만 원, 전세자금 대출 1억 6천, 잔금 2천만 원으로 계약을 하였다면 전세상환보증보험으로는 결국 대출 부분인 1억 6천만원 만큼만 보장받을 수 있고 나머지 부분인 4천만 원은 그냥 알아서 집주인과 소송을 통해 받아 낼 수밖에 없는 부분인 것입니다.

심지어 보증요율도 더 비쌉니다. 2억 원짜리 빌라 전세계약을 하게 됐을 시 전세금반환보증보험의 경우 보증료 616,000원이 발생합니다만 전세금상환보증보험의 경우 보장은 안되면서 872,000원으로 약 25만원(약 41%) 가량 더 비싼 보증요율을 지불해야 합니다.

그런데 이런 거 왜 드는 거야?

이렇게만 보면 전세금상환보증보험이 쓸모없어 보일지도 모르겠지만 그럼에도 사람들이 찾는 이유는 바로 도시형 생활주택 그리고 고가의 아파트 전세 계약 때문입니다. HUG에서 주관하는 전세금반환보증보험은 수도권의 경우 최대 7억 원 그리고 지방은 5억 원 이상의 전세계약의 보증은 거부하고 있기 때문에 개인적으로 다가구 주택자가 되기 싫으신 분들이 아파트에서 전세로 생활할 때 SGI 서울보증보험이 주관하는 전세금상환보증보험을 들게 되는 것이며, 여기에 도시형 생활주택이라는 개념의 새로운 거주시설에 나오면서 아직 HUG 전세금반환보증보험으로는 커버가 되지 않기 때문에 조금 비싸고 불편하더라도 이에 대한 대안책으로 전세금상환보증보험을 찾게 되는 것이랍니다.

<가입 조건 - 2년 단위 계약>
전세 계약 잔여일 1년 전 이상, 전세 계약 시작일 이후 10개월 이전까지 신청 가능

<필요 서류>
확정 일자 받은 계약서 
부동산 등기부등본 및 전입세대 열람원 (인터넷 등기소 및 주민센터 발급 가능)
임차인의 주민등록(초)본 (민원 24 발급 가능)

<보증 요건>
현재 집주인의 주택담보 대출이 주택 가격의 60% 이하일 것
나의 전세금과 현재 주인의 주택담보 대출의 합산액이 주택 가격의 100% 이하일 것
(아파트: 90% / 오피스텔 및 연립, 다세대 주택 : 70% / 단독, 다가구 주택 : 80%) 
(두 가지 요건 모두 충족하여야 함)

2. 전세금보증보험 가입 시 주의사항

● SGI 전세금상환보증보험을 들었다면 손해 금액이 발생할 수 있다.

일부 은행에서는 전세대출을 실행할 때 SGI전세금상환보증보험 가입 신청을 권유하며 마치 이 보험만 들면 전세금을 안전하게 지킬 수 있다고 말합니다. 하지만! 오늘 포스팅을 쭉 읽어보셨다면 알겠지만 전세금상환보험은 말 그대로 대출금만 안전하게 상환되는 보험입니다. 은행만 안전한 보험인 셈이지요. 심지어 보증요율도 높기 때문에 그냥 권유한다고 가입해버리면 비싼 돈 주고 보장은 못 받는 바보 같은 일이 생길 수 있다는 점 잊지 마시고. 본인의 자격조건을 따져보신 뒤  전세대출 상환과 나머지 잔여 보증금까지 모두 반환해주는 HUG전세금반환보증보험을 가입하시길 추천드립니다.

● 전세자금 대출실행 시 발생하는 보증료는 보증보험 보증료와는 관계가 없습니다.

카카오 전세 대출 후 빠져나간 보증료

전세자금 대출을 받았는데 전세대출 보증료와 인지세가 빠져나갑니다. 시중은행에서 전세자금 대출을 받으셨다면 은행 직원에게 상세히 설명을 들으셨겠지만 카카오뱅크나 인터넷 은행에서 받으셨다면 이 전세대출 보증료에 대해 착각하실 수 있는 것이, 여기서 말하는 전세대출 보증료와 보증보험의 보증료와는 전혀 다른 것입니다. 여기서 빠져나간 전세대출 보증료는 전세대출을 실행함에 있어서 해당 물건(전셋집)의 담보물과 신청자의 신용을 신용보증기관에서 은행에게 보증하고, 이에 대한 보증서 발급비용에 대해 년 0.15 ~ 2.0 % 범위 내에서 대출이 전액 상환되는 기간까지 일시납 또는 1년 단위로 분할 청구하는 것으로, 이것은 보증서를 써준 댓가에 대한 수수료이며, 대출을 실행시키기 위해 필요한 비용으로써 신청인 개인 신용등급과 보증 기간 등에 따라 차등되어 부과됩니다. 인지세 같은 경우는 시중은행은 50:50으로 반씩 부담하지만 카카오 뱅크는 그냥 100% 다 부과하네요.

따라서, 전세대출 보증료라고 돈이 빠져나갔다고 해서 내가 전세보증보험에 가입된 것이 아니기 때문에 별도로 따로 전세금보증보험을 들어야 합니다. 그렇지 않고 그냥 그러려니 하고 넘어가는 순간 불행이 시작될 수도 있답니다.

● 전셋집을 알아볼 때부터 안전한 전셋집을 고르자

전세금보증보험은 집주인으로부터 전세금 반환이 이루어지지 않는 불미스러운 경우에 한해서 필요한 것입니다. 따라서 애당초 안전한 집을 골라 리스크를 최소화하여 이러한 일이 발생되지 않는 것이 가장 우선시되어야 할 것인데요. 마음에 드는 전셋집에 선순위 대출이 있는지 꼼꼼히 살펴보고 있다면 내 보증금과 집주인의 대출이 전체 집값의 몇 %를 차지하고 있는지 알아두셔야 합니다.

이것은 전세금보증보험 가입 가능 유무에도 영향을 미치는데 전세금반환보증보험과 전세금상환보증보험에서 요구하는 부채 %를 충족시켜야만 가입 가능한 점 잊지 마시기 바랍니다. (일반적으로 나의 전세금과 집주인의 담보대출의 합이 주택 가격의 70% 정도로 유지된다면 문제 되지 않습니다.)

<예시 - 오피스텔 및 연립, 다세대 주택>
- 2억짜리 오피스텔 전세 계약 예시
: 해당 오피스텔을 담보로 받은 집주인의 선순위 대출금 1억 + 전세 보증금 5천만 원일 경우
: 주택 가격 대비 75%의 부채 비중이 있는 것으로 판단.
= 전세금반환보증보험 요건 충족(주택 가격 대비 부채 비중 80%까지 가능)
= 전세금상환보증보험 요건 불충족(주택 가격 대비 부채 비중 70%까지 가능)

해당 오피스텔을 전세금상환보증보험을 들고 싶을 경우 집주인의 선순위 대출금 1억 + 전세 보증금 4천만 원으로 조정하여야 주택 가격 대비 부채 비중을 70%까지 줄일 수 있어 가능합니다.

● 최초 계약은 무조건 공인중개사와 함께 체결할 것!

전세 계약을 할 때 은근히 부담되는 것이 일명 "복비"입니다. 부동산 중개료라고 하는 것으로 일반적으로 거래 종류에 따른 상한 요율에 따라 책정되는데, 2억 원짜리 전세 계약을 예로 상한 요율은 아래와 같습니다.

전세계약에 한함 (매매시 0.1%씩 추가)	주택	주거용 오피스텔	주택 외 부동산
거래 금액	\ 200,000,000	\ 200,000,000	\ 200,000,000
상한 요율	0.5 %	0.4 %	0.9 %
최대중개수수료	\ 1,000,000	\ 8000,000	\ 1,800,000

물론 부동산 중개업자와 서로의 합의를 통하여 최대 중개수수료 내에서 협의한 금액을 지불할 수도 있지만 공인중개사는 최대 중개수수료 안에서 최대의 금액을 받고자 할 것입니다. 이사를 앞두고 꽤 큰돈이 지출되는 부분이기 때문에 많은 분들이 공인중개사의 개입 없이 쌍방 합의로 임대인과 임차인간의 일명 "부동산 직거래" 즉, 임대인과 임차인이 공인중개사 없이 직접 거래를 하기도 하는데 중요한 건! 바로 이 경우, HUG든 SGI든 전세금보증보험 가입이 불가하기 때문입니다.

가입 약관에 정확히 임차인은 '공인중개사가 확인(날인)한 전세계약을 제출하여야 합니다.'라고 명기되어 있으며 이를 보지 못하고 알지 못한 채 공인중개사 수수료 아껴 보겠다고 직거래를 하게 되면 이런 불상사가 발생할 수 있으니 반드시 최초 계약은 공인중개사의 명판이 날인된 전세 계약을 체결하고 이후 갱신 계약에 있어서는 직접 거래, 즉 집주인과 부동산 직거래를 통해 공인중개사 수수료를 아끼는 것이 현명한 선택입니다.

간혹, 법무사를 통한 전세 계약 작성은 문제 되지 않을 거라고 생각하시는 분들도 있습니다만, 공인중개사 자격을 취득한 합당한 자격을 지닌 공인중개사를 제외한 여타 변호사 및 법무사와 함께 체결한 계약도 전세금보증보험 가입 불가합니다.

3. 전세금보증보험 꼭 들어야 하나요?

아이러니하게도 대답은 그렇기도 하고 아니기도 합니다. 먼저, 2억 원짜리 전세계약을 할 때, 그냥 허공에 날아가 버리는 돈을 생각해 봅시다. 

공인중개사 수수료(\1,00,000) / 전세대출보증료(\288,000) / 인지세 (\75,000) / 이사 용역비 (\1,000,000 : 대략)

합계 : \ 2,363,000 

여기에 전세금반환보증보험료 \ 616,000은 솔직히 부담스러울지도 모릅니다. 가뜩이나 인사 한번 하는데 들어가는 비용이 만만치 않은데 말이죠. 그래서 HUG나 SGI는 전세금보증보험 가입을 전세 계약의 절반이 끝나지 않는 선에서 1년 혹은 계약 잔여일 6개월 이상인 상태까지 가입 유예를 시켜주기도 하는데 그럼에도 결국 내야 하는 돈은 줄어들지 않습니다. 하지만 몇 가지를 잘 생각해 봄으로써 우리는 나가지 않아도 될 비용을 아낄 수 있습니다.

1. 대출 없는 집을 선택 하자! : 누누이 말씀드리지만 웬만하면 대출이 없는 집을 선택하는 것이 마음 편합니다. 애당초 전세금보증보험을 들지 않아도 대출 없는 집이라면 해당 주택에 대해서 내가 선순위 채권을 가지기 때문에 집주인의 경제 사정이 악화되어 집이 경매에 넘어가도 가장 먼저 돈을 받을 사람은 세입자인 내가 되기 때문이죠. 그렇기 때문에 집을 고르는 시점에서부터 얼마나 알차고 깨끗한 집인가를 가장 먼저 살피셔야 합니다.
2. 주거 계획을 세우고 살자! : 저 같은 경우는 월세 4년 / 전세 4년 이후 자가로 이동하여 거주할 계획을 세우고 그에 맞춰 경제활동을 이어갔습니다. 그렇기 때문에 전세 계약을 할 때에도 2년짜리 계약을 한번 더 연장할 계획을 가졌고 최초 계약 당시에는 전세금보증보험을 들지 않았습니다. 어차피 2년 계약 이후 집주인이 돈을 돌려주지 못한다면 재계약 갱신서를 작성하여 그때 다시 전세금반환보증보험을 가입하면 되고 만약 2년 계약 이후 집주인이 퇴거를 요청한다면 돈을 돌려받고 다른 집을 알아보면 되는 문제니까요. 그러면 4년 동안 120만 원가량 내야 할 보증보험료를 60만 원대로 낮출 수 있었습니다.

이처럼 보험은 말 그대로 보험입니다. 예상치 못한 사고에 대비하여 가입한 상품이라는 것이죠. 그렇다면 반대로 이러한 사고에 대한 리스크를 완전히 배제시키거나 혹은 최초 계약부터 정확한 주거 계획을 가지고 불필요한 지출을 줄일 수 있다면 보증보험료를 내지 않거나 혹은 아낄 수 있는 것입니다. 그리고 아래 각종 할인 혜택을 기억하시어 최소한의 지출로 최대한의 효과를 끌어내 보시기 바랍니다. 안전하게 안심하고 살 수 있는 전세기간 2년을 위하여!

할인 조건	보증보험료 할인율
한부모가족 및 고령자	60%
저소득층 청년가구(만19~34세)	50%
신혼부부 (신청인 소득 기준 4천만원 이하)	50%
청년가구 (신청인 소득 기준 4천만원 초과 5천만원 이하)	10%
전자계약 (국토부 부동산거래 전자계약시스템 이용자)	3%
모범납세자	10%
인터넷 및 모바일로 보증보험 가입 시	3%
일시납 할인	3%

 

<루카스 매거진 : 자유로운 작가들이 만드는 독립 잡지>
에디터 : Aaron
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