전세자금대출 신청부터 상환까지 모든 과정과 절차, 어렵지 않아요.

지난 올바른 전세집을 고르기 위해 필요한 사항과 자신의 조건에 맞는 전세자금대출 정리 편을 통해 자신에게 맞는 집을 골랐다면 정말 빚을 져야 하는 시기가 왔습니다. 바로 계약을 하고, 대출을 신청하는 것이죠. 이 부분에 대해 전세자금대출 신청부터 상환까지 모든 과정과 절차에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다. 

전세 계약시, 보증금 사기와 깡통 전세를 피하는 4가지 주의 사항

전세자금대출 총정리, 더이상 헤메지 말고 나에게 맞는 대출을 고르자

1. 무작정 계약서를 쓰지 말고 먼저 은행에 가서 상담하기

좋은 집을 구하였다고 하더라도 그 집을 소개해준 공인중개사의 대출 가능하다는 말만 믿고 무턱대고 계약하기 전에 직접 은행에 가서 해당 물건에 대해 대출 상담을 받아보시는 걸 추천드립니다. 그러면 자신에게 더 좋은 금리를 협상할 수도 있을 뿐 아니라, 해당 물건이 정말 대출이 가능한 물건인지 정확한 권리 분석 및 자신의 신용도 및 대출 가능성을 알려주기 때문입니다. 그리고 대출 신청 시 필요한 서류들 역시 알려주기 때문에 신청 당일날 헛걸음하지 않을 수 있다는 장점도 있습니다. 

그리고 반드시! 안심전세자금대출 및 중소기업청에서 주관하는 대출을 받고자 하는 분들은 꼭 미리 가시길 바랍니다. 해당 상품은 언제든지 막힐 수 있어서 자신의 자금 계획에 맞춰 계약서를 작성했는데 막상 은행에 가니, 이미 확보된 예산이 소진되어 대출 불가를 통보받을 수 있기 때문입니다. 이렇게 되면 전세금 80%를 대출받으려고 한분들은 시중은행 전세자금 대출을 받으면 되기 때문에 크게 상관이 없지만 없는 돈에 90% 대출을 받으려고 계획했던 분들은 계약금을 잃기 싫다면 어떻게든 자기 부담금 20%를 맞춰야 하기 때문입니다. (현재 HUG에서 주관하는 안심전세자금대출 한도 소진으로 인해 대출 불가. 2020년 1분기 상황)

은행에서 전세자금 대출에 필요한 구비서류는 각 은행마다 조금 차이가 있을 수 있지만 대부분 아래와 같습니다. (카카오 뱅크의 경우 확정일자 받은 계약서 / 계약금 납입 영수증 이것만 있으면 가능하다.)

• 실명확인증표 (용어가 어렵지만 쉽게 말해, 신분증이다)
• 재직 및 소득확인 서류
  (재직증명서와 근로소득원천징수 영수증 그밖에 급여 명세서, 건강보험 납입 확인증 등을 요구하기도 함)
• 주민등록등본 (5년 치 주소 변동 내역이 있는 것으로 발급받자)
• 전세계약서 (반드시 확정일자 받은 전세계약서야 한다.)
• 부동산 등기사항 전부증명서 (계약 시 공인중개사에게 요청하면 쉽다.)
• 건축물대장
• 타전세계약 체결내역서 (집주인 인감이 들어가는 서류기 때문에 미리 공인중개사에게 요청해놓는 게 좋다.)
• 전입세대 열람내역 (부동산 계약서가 필요하기 때문에 확정일자를 받을 때 같이 받아두자)
• 임대인(집주인)의 예금통장 사본 (이것 역시 계약 전 공인중개사에게 미리 요청해 놓는 것이 좋다.)
• 그 외 대출상품 및 은행에 따라 사업자등록증(재직 중인 회사), 주민등록초본 등을 요청할 수 있으니 사전에 상담을 받아보는 것이 좋다.

2. 계약서를 쓰고 난 뒤 반드시 확정일자를 받을 것.

부동산에서 집주인과 함께 계약서를 쓰는 것이 원칙이나 간혹 대리인을 보내는 경우가 있는데 이때는 반드시 집주인의 위임장이 있어야 하며 위임장에 적힌 대리인의 신원을 정확히 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 그리고 계약 이후 전세 대출을 받아야 하므로 다음 특약 조항을 넣는 것을 추천드립니다.

• 임대인은 잔금일 및 입주일 00월 00일까지 근저당권을 설정하지 않기로 한다. 불이행 시 지급된 전세계약금을 전액 반환하고 계약은 무효로 한다.
• 임차인의 전세자금대출이 불가할 경우, 이 계약은 해지되고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환키로 한다.

물론 이러한 특약이 강제되는 사항도 아닐뿐더러 임대인이 내가 전입신고를 하지 않았음에도 대출을 받을 수 있기는 합니다. 그러나 적어도 불미스러운 사태가 발생하여 소송으로 번질 경우, 이러한 특약이 있냐 없냐는 매우 다른 결과를 낳을 수 있기 때문에 적어도 이 두 가지 전세계약 특약은 삽입시키는 것이 여러모로 세입자에게 유리한 부분입니다.

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이렇게 잔금일을 정하고 계약서에 서명 후 계약금을 지불한 뒤 공인중개사 중개료까지 지급해주면 계약은 끝났습니다. 그러나 아직 끝이 아니죠. 앞서 말한 은행에서 요구하는 서류들까지 모두 챙기었다면 체결된 계약서를 들고 관할 동주민센터(동사무소)에 가서 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 나중에 잔금 치를 때 해도 되지만 확정일자는 계약이 성립되었다는 것을 보증받는 것이니 만약 계약일이 주말이라면 인터넷 등기소를 통해 온라인으로도 신청 가능함으로 확정일자는 미루지 말고 계약일 당일 받는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

3. 은행에 전세자금 대출 신청

카카오뱅크 및 인터넷은행의 경우 절차가 매우 간소화 되어 있다.

사전에 안내받은 모든 서류를 준비하여 은행에 방문했다면 이제 대부계 담당 직원이 대출 신청 절차와 필요 작성 서류 등을 안내해 줄 것입니다. 천천히 서두르지 말고 본인이 선택한 상품을 확인하며 은행 직원이 내미는 신청서를 꼼꼼히 작성하고 나오시면 생각보다 쉽게 대출 신청을 끝마칠 수 있으실 것입니다.

대체로 일반 전세자금 대출의 경우 1주 ~ 2주일이면 심사결과가 나오지만 안심전세대출이나 청년전세대출 등 HUG 또는 중소기업청과 같은 유관기관 주관 대출의 경우 2주 ~ 최대 3주까지도 심사결과를 기다려 봐야 하니 잔금일 정하실 때 참조하시기 바랍니다. 

4. 전세자금대출 실행 그리고 잔금 납부

대출 심사를 통과하였다면 이제 전세방 구하기의 긴 여정의 끝이 보입니다. 일반적으로 인터넷 은행(K뱅크, 카카오뱅크) 전세대출을 이용하셨다면 본인의 계좌에 대출금이 입금되었을 것이고 (인터넷은행은 대출심사가 끝나면 언제든 대출을 실행할 수 있는데, 만기일은 무조건 계약서에 명시된 계약 종료일이며, 대출이자는 대출실행 일자부터 산정됩니다.) 시중은행을 방문하여 이용하셨다면 은행에서 잔금일에 맞춰 대출금을 임대인(집주인) 계좌로 직접 송금시킵니다. 이렇게 잔금이 납부되면 그때부터는 계약상 거주인이 세입자 본인이 되는 것이므로 전입신고를 하시면 됩니다. (전입신고의 경우 집주인과 기존 세입자의 이사날짜에 따라 협의 가능) 이제 집도 꾸미시고 이사를 하시면 드디어 길고 길었던 월세 생활을 청산하고 2년 동안의 안정적인 전세 생활이 시작되는 것이지요. 그리고 반드시 전세금반환보증보험 가입 잊지 마세요!

젊은 청춘이여.. 여기까지 오느라 참으로 고생하셨습니다.

5. (2년 후) 전세자금대출 상환과 계약 연장 및 대출 연장 과정

세입자는 주택임차계약서 상 반드시 한 달전까지 계약 연장 의사를 임대인에게 알려주어야 합니다. 이때도 꼭 SMS 및 통화 녹음을 통해 증빙을 남기시기 바랍니다. (계약 잔여기간 한달 이후 의사표현은 무조건 계약 연장으로 간주하게 되며, 이를 증빙할 수 있는 자료 역시 있어야 추후 분쟁 발생 시 정당한 권리를 주장할 수 있기 때문입니다.) 그리고 다른 곳으로 이사한다면 집주인에게 상환일 날 전세자금대출 실행 은행의 계좌로 송금해달라고 요청하셔야 합니다. (세입자 입장에서는 본인의 계좌로 입금을 요청하셔도 되지만 집주인 입장에서는 은행에 직접 송금하는 것이 안전하기 때문입니다.) 그런데 여기서 우리는 한 가지 걱정이 되기 시작합니다.

만약?! 집주인이 전세자금 대출금을 갚지 않는다면 어떻게 될까?

집주인이 전세대출을 상환하지 않게 된다면 그 채무의 책임은 고스란히 세입자가 떠안아야 합니다. 일반적으로 만기일 3일 이후까지 대출상환이 이루어지지 않게 될 경우 세입자의 신용기록에 연체로 남게 되어 앞으로의 금융거래에 막대한 지장을 초래할 뿐 아니라 신용불량자라는 낙인이 찍힐 수 있습니다. 이 때문에 울며 겨자 먹기로 일단 전세자금대출 연장을 통해 급한 불을 끄고난 후 법적인 분쟁 소송을 통해 보증금 반환을 청구해야 하는 것지요. 

이래서 전세금반환보증보험이 꼭 필요하다고요!

그렇다면 전세금반환보증보험에 가입되어 있다면 어떻게 될까요? 전세계약해지 이후 1개월까지 전세보증금을 돌려받지 못하거나 현재 거주 중인 주택이 경매 또는 공매가 실시되어 전세보증금을 반환받지 못하였을 경우 보증이행 청구를 통해 1개월 안에 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 물론 일단 기존 전세자금대출 상환을 처리해야 신용도 하락에 문제가 없기 때문에 대출 연장을 한 후 집주인에게 퇴거를 통보했던 증거서류들을 가지고 전세금반환이행보증 기관을 찾아가면 신청일 이후 1개월안에 보증금 회수가 가능합니다. 물론 이 기간동안 새로운 집을 구하는 것도 어렵고 돈은 돌려받을 수 있지만 이러한 절차를 통해 받는 스트레스는 어쩔 수 없기에 애초에 대출이 껴있지 않는 안전한 집을 구하는 것이 중요합니다.

반대로 기존의 전세계약을 연장하고 싶다면 반드시 1개월 정도의 여유를 두고 진행하여야 합니다. 많은 분들이 전세계약이 연장되면 전세자금대출 역시 자동 연장이 될 거라고 착각하시는데, 그렇지 않습니다. 대출 연장 신청을 하더라도 심사를 다시 진행하게 되는데 이때 이 심사가 지연되어 만기일 이후로 넘어가게 된다면 일시적으로라도 대출을 상환해야지 그렇지 않는다면 이것 역시 연체기록으로 남게 되는 불상사가 발생하기 때문입니다. 집주인과 전세계약연장 계약서를 작성한 후 기존 대출을 받았던 은행기관에 찾아가시면 필요서류 제출 후 심사가 끝나면 다시 2년 단위로 대출 연장이 가능하니, 반드시 1개월 전 의사를 밝히고 미리 진행하시기 바랍니다.

<끝까지 신경 쓰세요!>
1. 계약 만료 1개월 전까지 계약 연장 또는 만기 후 퇴실 의사를 밝혀야 한다! (1개월 미만은 계약 연장으로 간주)
2. 의사를 집주인에게 밝힐 시 반드시 SMS 또는 통화 녹음을 통해 증거를 남기자
(추후 법정 분쟁 및 보증보험 이행 청구 과정에서 증거가 없으면 계약 연장으로 간주되어 보증금 반환이 어렵다)
3. 전세자금대출은 만료일 도래 시 자동 연장이 되지 않으므로 미리 1개월 전부터 준비하여야 한다.

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세입자 입장에서 전세계약을 할 때 가장 큰 관심사는 머니머니 해도 계약 만료 이후 나의 보증금을 안전하게 지키는 것입니다. 그렇기 때문에 전세금반환보증보험은 어쩌면 필수가 되었다고 해도 과언이 아닐 것이며 행여 발생하게 될 불상사에 대처를 하기 위해서라도 끝까지 신경 써야 합니다. 다음 편은 바로 이 전세금보증보험에 대해 알아보겠습니다.

 

<루카스 매거진 : 자유로운 작가들이 만드는 독립 잡지>
에디터 : Aaron