전세 계약시, 보증금 사기와 깡통 전세를 피하는 4가지 주의 사항

지난 포스팅에서 우리는 월세를 전세로 바꿈으로써 얼마나 많은 경제적 이득을 취할 수 있는지 알아보았습니다.

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아직도 월세사는 당신이 지금이라도 전세를 고집해야 하는 이유

다시 한번 말하지만 전세라는 개념은 지구상 어느나라에도 찾아 볼 수 없는 독특한 주거 형태(사실 볼리비아의 안티크레티코 제도 역시 전세와 같다)로 어떻게 보면 사회초년생들에게 있어서 그나마 헬조선에서 금전적 이득을 취할 수 있는 부분이라고 생각됩니다. 하지만 이러한 전세는 집값 거품의 주된 원인이기도 한 것이 현실이죠. 그것을 단적으로 보여주는 단어가 바로 "깡통 전세" 입니다. 대한민국 국민들이 가장 사랑하는 제태크 "부동산 투자" 이러한 부동산 투자 열풍 속에서 여러분은 일명 "깡통 전세"라는 말 들어보셨나요?

깡통 전세 : 현재의 집값 시세 보다 집주인의 전세담보대출 + 전세금이 웃도는 현상을 말하거나, 경매 시 낙찰가에서 근저당 설정 금액을 제한 금액이 전세금보다 낮을 우려가 있는 상태

월세든 전세든 임차인으로써 생각해야 하는 최악의 경우는 바로 집주인의 과도한 채무로 인해 현재 우리가 살고 있는 집이 경매에 넘어가 강제 처분 당하게 되는 것입니다. 그렇게 된다면 자칫 자신이 피땀흘려 모은 전세금의 일부가 사라지거나 혹은 전부 돌려받지 못하는 억울한 상황에 처하게 되는 것이죠. 이러한 이유 때문에 일각에서는 비싼 월세를 손해보더라도 자기 집을 구매하기 전까지는 전세를 기피하는 현상이 발생하고 있습니다. 이러한 전세 보증금 피해를 막기 위해 우리가 전세 계약 전 반드시 알아두어야 하는 사항은 무엇이 있을까요?  

1. 전세금은 집값 시세의 70% 내외가 적정 

부동산 열풍이 다소 진정되면서 전세가율이 다소 떨어져 2019년 기준 70%대를 형성하고 있다.

일반적으로 주택을 매매할때 매입자는 해당 주택에 대하여 주택담보대출 즉, 근저당설정을 한 상태로 주택 구입을 완료 짓는 것이 대부분입니다. 이때 은행에서 매입자에 대한 담보를 설정할때 감정평가액 또는 KB시세를 기준으로 주택담보대출 상한선을 정하게 되는데 평가액 대비 70%가 일반적인 대출 가능 범위 입니다. (80% 이상은 2금융권일 확률이 높고 고금리 대출일 경우가 많습니다) 이러한 이유는 당연하게도 돈을 빌려주는 은행의 입장에서 최소한의 안전장치를 마련하기 위함인데, 해당 주택이 채무를 갚지 못해 가압류 상태에 이르러 경매에 처분되더라도 대출금의 회수가 가능한 여유(나머지 30%)를 남겨두는 것입니다. 이것은 반대로 전세금의 적정 기준과도 일맥상통합니다. 어느 정도가 전세금이 과도한 것이냐 혹은 낮은것이냐를 결정하는 기준을 세우기 위한 척도가 되는 것이죠.

(1) 전세금의 적정 수준은 집값의 70%까지가 적당하며 80% 이상을 넘어서는 안된다.
(2) 전세집에 만약 대출금(근저당설정)이 되어있는 경우 대출금+전세금이 집값의 70% 내외가 되어야 한다.

2. 등기부등본은 반드시 2번 열람할 것.

전세집을 알아보기 위해 근처 부동산을 방문하게된다면 공인중개사가 여러분들에게 등기부등본을 보여줄 것입니다. 그리고 해당 주택의 소유자가 계약자와 일치하는지 확인 시켜줄 것이며 가압류 혹은 가등기 같은 이상 물건인지 혹은 정상 물건인지를 확인 시켜줄 것입니다. (가압류와 가등기가 걸려있는 물건이라면 그냥 던져버리시기 바랍니다) 그런데 많은 사람들이 그렇게 등기부등본을 그렇게 한번 열람하고 끝나는 경우가 많습니다. 하지만 반드시 계약날 계약서에 서명하기 전 한번 더 확인한 후 계약서 서명을 하는 것이 맞습니다. 물건을 보고 계약서를 쓰기까지 단 일주일 혹은 하루 만에도 주택 소유자가 해당 주택에 대해 담보 대출을 받을 수 있는 것이며 그 사이 어떤 일이 어떻게 발생되는지 알 수 없고, 이러한 사실관계를 확인하지 않은 책임은 고스란히 계약서에 서명한 세입자가 질 수 밖에 없습니다. 그렇기 때문에 반드시 잊지 말고 등기부등본 확인은 매물을 알아볼때 1번 계약서 작성 전 1번 총 2번해야 한다는 점. 잊지 마시기 바랍니다.

<등기부등본 보는법과 확인해야하는 사항>

(1) 표제부 (소재지, 구역 및 용도 표기)

: 표제부는 건물의 주소와 면적, 용도 등 이 등본이 내가 찾고 있는 물건과 맞는지 확인하는 곳입니다. 등기부등본이 부동산에 대한 신분증이라고 하고 인간이라고 가정한다면 신분증이 정말 이 사람임을 증명하기 위해서는 주민등록번호와 신분증 소유자가 일치함을 확인해야겠지요. 따라서 표제부에서는 건물 자체에 대한 내용이 담겨 있기 때문에 해당 물건에 대한 등기부등본이 맞는지 확인 해야 합니다.

(2) 갑구 (소유권에 관한 권리관계 표시)

: 갑구는 해당 물건의 손바뀜에 대한 역사를 기록한 곳입니다 즉, 소유권 및 소유권 관련 권리관계에 관한 사항이 기재되어 등기를 한 목적이 무엇인지 그리고 등기원인(가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등)이 무엇이었는지를 확인하는 곳으로 가장 먼저 내가 전세계약을 하려고하는 사람이 실제 부동산의 소유주인지를 확인한 다음 현재 물건에 가등기 혹은 가압류, 경매 사항 등이 없는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 여기서 가등기 혹은 앞서 말한 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매와 같은 특이사항이 있을 경우 반드시 해당 거래를 중지하여야 합니다. 이 특이사항들은 대부분 대물변제 혹은 소유권 이전을 목적으로 등기부등본에 기록한 것인데 이러한 특이사항이 있음에도 불구하고 전세를 내준다는 것은 악의적인 의도가 있는 경우가 대부분이기 때문입니다. 그리고 이런 사항들을 확인하지 못하고 발생되는 모든 책임은 계약자에게 있으니 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다.

(3) 을구 (저당권, 전세권 설정 등의 권리관계 표시)

: 을구에는 집주인이 해당 주택에 저당권을 설정하였는지 혹은 현재 다른 전세권 설정이 되어 있는지 확인할 수 있는 부분입니다. 이것을 통해 집값 대비 과도한 채무가 걸려있는 집에 나의 대출금이 들어가는 것은 아닌지 확인하여야 하고 현재 시세 대비 기존 대출금이 과도하게 책정되어 있는 경우 역시 깡통 전세가 되기 쉽기 때문에 거래를 중지하고 다른 집을 알아보시는 것을 추천 드립니다.

3. 당신 서명의 무게를 알기를

물건에 이상이 없음을 확인했다면 이제 잔금일을 정하고 전세계약서에 서명 후 계약금을 송부하면 계약이 시작됩니다. 하지만 여러분이 수년간 모았을 수천만원이 왔다갔다 하는 계약서에 그냥 서명하기 전에 보다 확실하게 해두시는 것이 좋습니다. 먼저 잔금일 이전 까지 추가대출이 일어나지 않게 하겠다는 조항을 명시하십시요. 저당권 및 전세권 등 권리권행사에 있어서는 먼저 설정된 권리가 선순위가 됩니다. 따라서 잔금을 치루고 확정일자를 받게 된다면 집 주인이 해당 주택을 가지고 은행에서 대출을 받는다고 해도 선순위는 전세입자가 되고 은행이 후순위가 되기 때문에 부동산에 문제가 생겼을 경우 전세입자가 먼저 반환을 받게 되는 권리를 행사할 수 있지만 단순히 계약서가 작성하였다고 해도 전세입자가 확정일자를 받기 전(잔금 전) 집주인이 대출을 받게된다면 이번엔 거꾸로 전세입자가 후순위가 되기 때문에 자칫 전세금 반환에 있어 문제가 생길 수 있기 때문입니다. 따라서 잔금일 이전까지 추가 대출이 발생할 경우 계약은 무효가 되고 보증금은 반환된다는 특약을 삽입하시고 서명하시는 것이 좋습니다.

서명이 끝나면 이제 계약금을 줘야합니다. 일반적으로 전세금의 10% 정도를 주는것이 관례지만 이것이 강제화 되지는 않습니다. 쌍방이 합의하였다면 전세금의 5% 정도로도 계약금을 줄 수 있지만 이것은 합의라는 과정을 거쳐야 하고 집주인이 전세금의 10% 이상을 계약금으로 요구하는 것 역시 쌍방의 합의로 가능한 부분입니다. 다만 주의할 점은 계약금은 현금으로 전달하기보다는 계좌이체 등을 통한 증빙을 남기는 것이 중요하며 현금으로 전달 시 중개인을 통한 영수증을 받아야 추후 분쟁의 소지를 없앨 수 있습니다.

4. 확정일자를 받을때 까지는 끝난게 아니다.

계약도 끝났고 잔금도 모두 치뤘습니다. 하지만 아직 끝난 것이 아닙니다. 바로 확정일자를 받아야 하는 것인데요. 확정일자는 잔금을 치루는 날과 동시에 이루어지는 것이 가장 안전합니다. (잔금을 받고 확정일자를 받지 않으면 집주인이 해당 주택을 가지고 은행 대출을 받아 버릴 수도 있으니까요) 하지만 간혹 확정일자와 전입신고를 혼동하시는 분들이 있습니다. 그래서 전입신고를 한것으로 마치 모든게 끝난 것처럼 생각할 지도 모르지만 이 둘은 엄연히 다른것입니다.

- 전입 신고 : 집 주인이 바뀌어도 보증금을 반환 받을 수 있는 권리를 받으며, 계약기간 동안 해당 주택에서 거주할 수 있는 권리가 주어짐

- 확정 일자 : 현재의 주택이 매각될 경우 보증금 반환의 우선적 변제권을 행사 할 수 있음

이처럼 전입 신고는 집 주인이 바뀌거나 혹은 임의대로 방을 빼라고 했을 때 정당한 주거의 권리와 계약 이행의 권리를 지닐 수 있게 하지만 확정 일자를 받는 다는 것은 주택이 집 주인의 채무 불이행 등의 사유로 강제로 매각 될 경우 매각 금액에서 우선적으로 보증금을 반환 받을 수 있는 권리를 행사 할 수 있게 하는 것입니다. 따라서 잔금을 치룬 날에는 해당 물건이 속해있는 동사무소 및 주민센터에 계약서와 신분증을 들고 가셔서 전입 신고와 확정일자를 한번에 받으시는 것이 좋습니다.

<바빠서 동사무소를 갈 시간이 없다면!?>

(1) 전입신고 = 민원 24

민원24 사이트(http://www.minwon.go.kr)에 접속하여 상단의 빨간색 박스에 있는 전입신고란을 클릭하여 공인인증서를 통한 전입 신고가 가능합니다. 단, 오후 6시 이후 신청건 또는 공휴일 신청건에 대해서는 다음날 신고가 이루어지는 점 참조하시기 바랍니다.

(2) 확정일자 = 대법원 인터넷 등기소

대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr) 접속 후 상단 빨간색 네모 박스 안의 확정일자 클릭 후 몇가지 신청서를 작성하면 공인인증서 하나로 확정일자를 받을 수 있으니 바쁘다고 미루지 마시고 꼭 잔금일 기준으로 확정일자를 신청하시기 바랍니다.

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투자에 있어 가장 최고의 투자는 잃지 않는것이라고 혹자는 말합니다. 앞으로의 미래를 위해 차곡차곡 돈을 모아 월세에서 전세로 옮기려고 하는 모든 젊은이들이 단 한번의 실수로 그동안 일궈온 모든 것들을 잃게 된다면 얼마나 큰 상실감일지 겪어보지 않으면 알지 못할 것입니다. 지금 전세계약을 앞두고 있거나 또는 좋은 매물을 알아보고 있으시다면 오늘 말씀드린 가장 기본적인 4가지 사항에 대해 숙지하여 지나치게 꼼꼼히 살펴보시고 안전한 거래를 통해 앞으로 밝은 미래를 향해 한걸음씩 걸어가셨으면 합니다.

 

<루카스 매거진 : 자유로운 작가들이 만드는 독립 잡지>
에디터 : Aaron