아직도 월세사는 당신이 지금이라도 전세를 고집해야 하는 이유

우리의 직장을 둘러보면 사회초년생 혹은 젊은 청년층들은 거의 대부분 원룸 혹은 오피스텔 전세에서 월세를 내며 생활하고 있습니다. 한달에 적게는 30만원에서 많게는 60만원까지 어느 지역에 거주하는지 혹은 어느 수준의 주거환경을 갖추었는지에따라 천차만별입니다.

과연 이들은 한달 봉급의 몇 % 가량을 주거생활비로 고정 지출을 하고 있는 것일까요?

1. 왜 내가 사는 월세는 항상 비싼걸까?

<2019년 기준 대졸 초임 평균 연봉>

300인 이상 사업장 정규직 : 4,349만원
: 월급 실수령액 약 3,106,101원

300인 미만 중소 기업 정규직 : 2,803만원
: 월급 실수령액 약 2,098,260원

위 내용을 바탕으로 대기업에 근무중인 사회초년생 A씨와 중소기업에서 근무중인 사회초년생 B씨를 기준으로 현재 실제 거래되고 있는 월세 2000/45만원짜리 여의도 부근 오피스텔 월세를 각각 산다고 가정해봅시다. 

단순 참고용으로 찾은 매물입니다.

A씨의 경우 월급의 약 14.5% 가량을 월세로 지출하게 되며 B씨의 경우 약 21.4%를 매달 월세라는 이름으로 고스란히 날리고 있는 것을 볼 수 있습니다. 여기에 관리비 및 공과금 등을 더한다면 한달 수령액에서 자동으로 빠지는 금액의 비중이 더 늘어 날 수 밖에 없고 최소 15%~25%의 금액이 나의 월급에서 감소되기 때문에 월세를 사는 사람들은 언제나 체감상 쪼들리면서 이런말을 입에 달고 다닐 수 밖에 없습니다.

젠쟝, 집값 너무 비싸네 월급에서 남는게 없구만?

2. 전세 값이 어딨어서 전세를 사냐고? 

월세를 살기 싫어하는 많은 이들에게 전세살으라고 하면 대부분 전세값이 없다고 합니다. 맞습니다, 위 매물을 다시 참고해보면 사회 초년생 혹은 2~3년차 새내기가 매매가 1억 3,500만원이라는 현금을 어떻게 구할 것이며 이들이 차곡차곡 돈을 모으고 있을때마다 매년 매매 가격은 물가상승률에 비례하여 올라가면서 전세값까지 따라 올라가기 때문에 이것을 저축으로 따라 잡기란 보통 어려운일이 아닐 수 없습니다.

하지만! A와 B가 단돈 500만원만 더 저축한다면 더이상 월세를 내지 않아도 되고 이 뿐만아니라 현재 생활만 유지한다면 계약 기간이 끝나는 3년 후 700만원 가량을 얻을 수 있는 방법이 있다는걸 아십니까?

바로 세계 유일무의 우리나라 대한민국에만 있는 전세자금대출을 이용하는 것입니다. 

3. 이래도 전세로 않바꾸시겠습니까?

우리는 살면서 어르신들에게 이런말을 많이 들으며 자랐습니다 "빚은 나쁜거야 빚지면서 살면 인생 끝나" 그리고 각종 언론매체에서는 언제나 빚에 허덕이는 사람들을 조명했고 신용카드 남발과 채무등으로 인해 인생의 끝자락을 향해 달려가는 사람들을 보며 어느 순간부터 빚=죄악 이라는 고정관념 속에 사로 잡히고 말았습니다. 심지어 최근에는 대한민국의 과도한 가계 부채에 대해 문제가 되고 있지요. 이러한 시국에 또 빚을 진다는 것이 적절하지 않을지도 모르지만 나에게 필요하고 적정한 수준의 대출은 오히려 가계경제와 국가경제에 보탬이 될 수 있습니다. 예를 들어 보겠습니다.

A와 B가 살고 있는 월세집을 전세집으로 바꾸면 어떤 변화가 있을까요?

전세금 : 1억 2,500만원 = 전세자금대출 + 월세보증금 + 저축 500만원 = 전세 계약 완료 
전세자금대출 : 1억 (전세금의 80%, 이자 3%)
월세 보증금 전환 : 2천만원
현금 : 500 만원

한달 지출액 : 250,000원 (은행 이자)

월세 대비 : 200,000원 절감

이렇게 아낀 월세 20만원을 매달 P2P 투자 혹은 채권 등에 투자하여 3%~6%의 수익을 거둔다고 가정해봅시다.

월세 대신 아낀 금액을 차곡차곡 모아봅시다 계약기간 3년동안

무려 7,797,747원! 아무것도 하지 않고 월세를 전세로 바꾸었을 뿐인데 우리에겐 월세를 살면서 모으지 못했을 780만원 가량의 여윳돈이 생겨난 것입니다. 

4. 본인의 역량에 맞는 적절한 Leverage(채무)는 악(惡)한것이 아닙니다.

월세를 이제 더이상 고집하지 않아야 함에도, 아직도 대출받는게 꺼려서 돈을 모아 전세자금을 만드시겠다는 분들이 있을것입니다. 투자 방식은 모두가 다르고 각자의 생각이 다르기 때문에 어떤 것이 정답이라고 말할 수 는 없지만 만약 저라면 전세금 100%를 현금으로 쥐고 있다하여도 대출을 받아 전세를 얻을 것입니다.

잠시 거꾸로 생각을 전환해봅시다. 만약 당신이 세입자가 아닌 세를 주는 임대인의 입장이라면 어떨까요? 임대인은 이 오피스텔(서울권역 기준)의 대출을 40%가량 받았을 것입니다. 그리고 당신에게 월세를 내주면서 받은 2,000만원이라는 보증금을 더해 매매를 완료했겠지요. 자기 자본금 6천만원으로 투자를 한 것입니다.

<세입자>
매매가 : 1억 3천 만원 (보증금 + 대출금 + 자기자본)
보증금 : 2천 만원
대출금 : 5천 만원 (이자 : 약 3%)
자기자본 : 6천 만원

1개월 기준 세입자 수익 : 450,000 원(월세) - 120,000 원(이자) = 330,000 원
수익률 : 6.6% (6천만원 투자)

이로써 투자 수익률 6.6%가 발생했습니다. 물론 서울 권역 오피스텔의 경우 물가상승률 및 3년 후 매매시 시세차익을 볼 수도 있지만 이러한 점은 배제하고 100% 현금을 쥔채로 전세를 얻었을 경우와 전세대출을 받은 후 여유자금을 통해 투자수익률을 얻는 2가지 방법을 살펴보겠습니다.

<대출 없이 전세를 얻었을때>
3년후 얻게 되는 금액 : 1억 2,500만원

<대출 80% 후 전세를 얻었을때>
전세자금대출 : 1억 (전세금의 80%, 이자 3%)
현금 : 2,500만원

3년간 지불 해야하는 이자 : 9,000,000 원
여유자금 1억 3년 투자 수익 : 약 16,750,000 원 (연 6.6%)

3년후 얻게 되는 금액 :  약 1억 3,275만원 (현금 1억 2500만원 + 투자수익)
100% 자기자본 전세와 차익 : 약 775 만원

결국 어떤 방식으로든 전세대출을 받아 전세집에서 생활하는것이 효율적이다는 것을 단편적으로 보여드렸습니다.

갈수록 살기 어려워 지는 시대, 투자가 강요되어지는 시대에 살아남기 위해 고정관념보다는 효율적인 인생을 살아보는 것은 어떨까요? 얇아지는 월급 통장을 탓하기 보다 지금 당장 내가 행할 수 있는 최선을 방안을 모색하는 것이 현대 사회를 살아감에 있어 필요 역량입니다. 또한 전세라는 개념은 세계 어느나라를 찾아보더라도 없기 때문에 그나마 헬조선에서 돈을 모으며 살아갈 수 있는 하나의 희망이란 것을 말씀드리며 포스팅을 마칩니다.

 

<루카스 매거진 : 자유로운 작가들이 만드는 독립 잡지>
에디터 : Aaron
작가의 말 : 대한민국의 사회초년생들의 재테크에 조금이나마 힘이 되었으면 합니다.