전세자금대출 총정리, 더이상 헤메지 말고 나에게 맞는 대출을 고르자

매일 매일 의미없이 나가는 월세집에서 전세집으로 이사를 하려다보면 너무나 비싼 전세금 때문에 전세 대출을 받을 수 밖에 없는 것이 현재 젊은 세대의 고민입니다. 하지만 정작 큰 맘을 먹고 전세대출을 받을 생각으로 집을 알아보다 보면 생각외로 너무나 많은 대출 종류와 자신의 조건 혹은 집의 조건에 따라 어떤 대출은 되고 또 어떤 대출은 안된다는 말 때문에 우리는 혼란에 빠지게 됩니다.

LH/중소기업청 대출 등 전세 자금대출에도 종류가 너무 많다.

나는 단순히 전세자금 대출을 받으려고 하는데 이 와중에 LH 대출은 무엇이고 중기청(중소기업청) 대출은 무엇이며 청년대출은 무엇인지 헷갈리고 또 조건도 제각각, 한도도 제각각이다 보니 저렴한 이자 혜택을 받을 수 있음에도 불구하고 그냥 은행으로 달려가 대출을 받아버리기 일쑤입니다.

이번편은 물어보지 않으면 알려주지 않는 꿀팁! 2020년 기준, 시중에 나와 있는 전월세자금 대출을 모두 모아서 여러분에게 딱 맞는 대출과 혜택을 볼 수 있도록 정리해 보겠습니다.

1. 무주택자 + 연봉 3500만원 미만 :  중소기업청년전세대출 (추천!)

조건 : 부부합산 연봉 5000 만원 미만 / 외벌이의 경우 3500만원 미만
대상 : 중소기업에 근무하는 만 19세이상 ~ 만 34세 미만인 자 (군 헌역 제대 시 만 39세 이하까지 가능)
한도 : 전세보증금의 80%~100% (최대 1억)
이자율 :  1.2% (초저금리) 
대출기간 : 최초는 2년이며 최대 4번까지 갱신하여 최장 10년 가능 

중소기업에 다니는 사람이라면 반드시 가장 먼저 자격요건을 살펴보아야 하는 상품이 바로 중소기업청에서 주관하는 "중소기업청년전세대출" 상품입니다. 일명 "중기청 대출"이라고 불리는 이 상품은 1.2%라는 엄청난 저금리로 대출을 해줄 뿐 아니라 1억 한도내에서 전세금의 100%까지 지원해주는 엄청난 상품입니다. 때문에 자격 조건만 맞아 떨어진다면 무조건 신청해야하는 상품이지만 주택 매매가를 기준으로 그 한도를 정하기 때문에 만약 1%라도 해당 주택에 근저당설정(주택대출)이 껴있는 집일 경우 주택 구입 시 집주인이 가지고 있는 융자를 제외한 범위 내에서 이용가능 한 점 참조바랍니다. 

예시 1 : 전세집 가격 1억 (주택 대출 1000만원) = 1000만원을 제외한 9천만원까지 전세보증금 대출 가능 (90%)
예시 2 : 전세집 가격 1억 (주택 대출 없음) = 최대한도 1억까지 전세보증금 100% 대출 가능

2. 무주택자 + 연봉 5000만원 미만 :  버팀목전세대출 / 안심전세자금대출

2-1 버팀목전세대출(시중은행 주관)

조건 : 부부합산 연봉 5000 만원 미만 (단독세대 역시 5000만원 미만 / 2자녀 이상은 6천만원 이하)
대상 : 무주택자 및 소득조건 외 제한 사항 없음 (재직기간 1년 미만일 경우 한도 급감)
한도 : 전세보증금의 70% (서울, 경기, 인천 : 최대 1억 2천 / 그외 : 최대 8천) 단, 2자녀 이상은 전세보증금 80% 가능 
이자율 : 

연소득 (부부합산 및 외벌이)	임차 보증금
	5천만원 이하	5천만원 초과 1억 이하	1억원 초과
2천만원 이하	연 2.3%	연 2.4%	연 2.5%
2천만원 초과 4천만원 이하	연 2.5%	연 2.6%	연 2.7%
4천만원 초과 6천만원 이하	연 2.7%	연 2.8%	연 2.9%

대출기간 : 최초는 2년이며 최대 4번까지 갱신하여 최장 10년 가능 (단 연장할때마다 대출금의 10%를 상환해야하며 불가 시 가산 금리 연 0.1%가 추가된다)

2-2 청년버팀목전세대출 (시중은행주관)

조건 : 부부합산 연봉 5000 만원 미만 (단독세대 역시 5000만원 미만 / 2자녀 이상은 6천만원 이하)
대상 : 무주택자 및 만 19세 이상 ~ 만 25세 미만 청년 단독세대주
한도 : 전세보증금의 80% (최대 3500만원 = 이 말인즉, 전세보증금 최대 5000만원짜리 집만 봐야합니다) 
이자율 : 버팀목전세대출과 동일
대출기간 : 최초는 2년이며 최대 4번까지 갱신하여 최장 10년 가능 (단 연장할때마다 대출금의 10%를 상환해야하며 불가 시 가산 금리 연 0.1%가 추가된다)

2-3 안심전세자금대출 (HUG : 주택도시보증공사 주관) 추천!!!

조건 : 신용등급 4등급 이내라면 모두 보증금 한도 80% 가능하지만 신혼부부 및 청년의 경우 90% 까지 가능
신혼부부(결혼 후 5년 이내 부부) 합산 연봉 6000 만원 미만 / 청년(만 34세 이하) 연봉 5000만원 미만 
대상 : 소득에 관계없이 신용등급 1~4등급 대상자, 1년 이상의 근로소득이 있는자
한도 : 전세보증금의 80% (신혼부부 및 청년의 경우 90% 가능)
수도권(서울,인천,경기) 최대 5억원 / 그외 최대 3억원 한도 
이자율 : 2.92% (변동금리) ~ 3.09%(고정금리)
대출기간 : 10개월 이상 25개월 이하

만약 중소기업청년전세자금 대출 조건에 맞지 않는 분이라면 추천드리는 상품이 바로 "안심전세자금대출"입니다. 시중은행에서 유일하게 대출금이 아닌 보증금까지 보증받을 수 있는 "반환보증" 조건이 있는 상품으로 대출금에 대해서만 보증해주는 보험이 아닌 보증금 전체 반환을 보증해주는 말 그대로 안심! 전세자금대출이라고 할 수 있습니다. 그리고 일정 조건에 맞다면 최대 90%까지 대출이 가능하기 때문에 훨씬 부담도 덜하다는 장점이 있지만 문제는 주택에 대한 조건이 있습니다. 이 대출상품을 받기 위해서는 세입자의 조건 뿐 아니라 전세를 얻고자 하는 주택의 대출이 60% 이상인 경우 상품 가입에 제한이 걸리게 됩니다. 때문에 "LH 대출 불가"라고 되어 있는 집들은 대부분 이미 융자가 들어가 있는 집들이고 그 범위가 60%가 넘는 상태에서 전세를 내놓은 위험한 물건들이기 때문에 전세자금대출을 이용하지 않더라도 되도록 피하시는 것이 좋습니다. 이것은 일전에 말씀드린 "위험한 전세 계약 피하기 편"을 참조해주세요.

전세 계약시, 보증금 사기와 깡통 전세를 피하는 4가지 주의사항 편(보러가기)

전세 계약시, 보증금 사기와 깡통 전세를 피하는 4가지 주의 사항

 

3. 무주택자 + 연봉 7000만원 미만 :  청년 맞춤형 전월세대출

조건 : 부부합산 연봉 7000만원 미만 (단독 세대 역시 7000만원)
대상 : 신용등급 1~9등급, 무주택자, 소득 연봉 7000만원 미만인 만 34세 미만인 자
한도 : 전세보증금의 90% (최대 7000 만원 가능)
이자율 : 2.7%
대출기간 : 25개월 이하

4. 무주택자 + 연봉 8000만원 미만 :  각 지자체 신혼부부전세대출

조건 : 부부합산 연봉 8000만원 미만 (대표적으로 서울, 창원, 부산 등 각 지자체가 주관)
대상 : 결혼후 7년 이내 부부 또는 결혼예비부부 (결혼 6개월 전, 결혼식장 계약서 필요)
한도 : 각 지자체별로 다름 (서울시의 경우 2억까지 대출 가능)
이자율 : 각 지자체별로 다름
대출기간 : 각 지자체별로 다름

5. 유주택자 + 고연봉 대상자 - 일반은행전세대출

조건 : 1 주택자 이하 (2020년 법 개정으로 인해 2 주택자 이상 전세대출 불가)
대상 : 유주택자라고 해도 1주택자 이하의 경우 별다른 조건없이 대출 가능
한도 : 각 시중은행 신용등급에 따라 다름 (1금융권 : 70~80% / 2금융권 80~100% / 3금융권 100% 이상)
이자율 : 각 시중은행 신용등급에 따라 다름 (1금융권 3~5 % / 2금융권 4~7% / 3금융권 10~17%)
대출기간 : 전세계약기간에 따름

앞서말한 1~4번에 해당되지 않는 조건이라면 그제서야 일반 시중은행 전세대출을 두들겨 보는 것이 좋습니다. 일반은행 전세대출의 경우 개인의 신용등급에 따라 1금융권에서는 70~80% 한도로 대출해주는 것이 보통이며 최근 카카오뱅크 전세대출은 보다 낮은 이자(약 3%대)로 이용가능한 점을 미루어 볼때 제법 나쁘지 않은 조건이지만 가끔 자금 부족이나 혹은 낮은 신용등급으로 인해 2금융권 또는 3금융권의 문턱을 두드리시는 분들이 계시는데 이런 경우 이자부담이 확 늘어나기 때문에 현재 본인이 살고 있는 주택의 월세와 은행 이자간의 격차를 확인하시어 이용하시는 것이 좋습니다.

개인적으로 인생을 살면서 2금융권 이상의 금융 서비스(캐피탈 및 저축은행)를 받으시는 건 추천드리지 않습니다.

전세 대출은 이처럼 찾아만 본다면 현재 주택사업을 영위하고 있는 국가기관 및 공기업에서 많은 혜택을 주고 있습니다. 조금만 알아본다면 여러분이 내야할 이자가 줄어들고 그만큼의 여유자금을 전세기간 2년~3년동안 모을 수 있기 때문에 본인에게 맞는 상품을 골라 지혜롭게 사용하는 현명한 투자자가 되셨으면 합니다.  

(주의사항!) 대출받을때 중개업자의 달콤한 혀에 놀아나지 말자!

최근 다방, 혹은 직방 등에서 부동산 중개업자가 아닌 일명 "부동산 중개보조원"들이 활개를 치고 있습니다. 이들은 정식적인 공인중개사 라이센스를 취득하지 않은 이들로 말 그대로 특정 부동산에 소속되었거나 프리랜서로 중개료에 대한 커미션 혹은 중개료 자체를 받습니다. 또한 은행과도 연결되어 있어 그들이 소개시켜주는 은행에서 대출을 받을 경우 일정 커미션을 받는데 순기능으로는 많은 물건들을 열정적으로 소개시켜주고 소개 받은 은행에서 저금리로 대출을 받을 수 있기도 하지만 이를 악용해 지나치게 많은 전세대출을 요구하는 경우가 있습니다. 

예를 들어보겠습니다. 여러분이 가용할 수 있는 자금이 2000만원이라고 가정해봅시다. 월세를 한달에 40만원 내고 있기때문에 월세부담을 절반으로 줄이기 위해 7000만원 정도의 전세집을 찾고 있습니다. (7000만원 전세 80% 대출 시 한달 12만원 지출) 그런데 7000만원짜리 전세집은 사실 이런 모습일 것입니다.

실제 인천 지역 7천만원짜리 전세 (투룸형)

당연히 월세집보다 집 상태등이 좋지 못할 것입니다. 월세 40만원은 은행이자로 보았을때 1억 6천만원 가량되는 수준의 집에서 살고 있는 것이기 때문에 전세 7천만원은 단연컨데 지금 여러분이 살고 있는 월세집보다 사정이 좋지는 않을 것입니다. 그래서 대부분이 이런 집을 보면 인상을 찌푸리고 소극적인 태도를 보이는데, 이때 당신의 표정을 읽은 중개업자는 이렇게 말 할 것입니다.

별로 마음에 안드시죠 고객님? 지금 살고 계시는 월세보다 싸면서도 훨씬 좋은 집이 있는데 한번 보시겠어요?

이런 집을 지금 살고있는 월세보다 싸게 살수 있다면? (실제 인천지역 3룸 물건)

현재 들고 있는 여유자금 2000만원을 보증금으로 내면 이런 집에서 살 수 있다는 말에 이제 세입자는 눈돌아가기 시작합니다. 만약 같은 가격이라면 당연히 문제가 되지 않겠지요. 하지만 중개업자는 이런말을 합니다.

1억 5천짜리 전세인데 국가에서 청년들 월세 살지말고 저렴하게 전세살으라고 대출해주는 상품이 있어요 90%까지 대출받으시면 보증금 1500만원만 넣으시면 됩니다. 아까 7000만원 전세보다 훨씬 쾌적한데 지금 사시는 월세보다 싸죠? 자 계약서 서명하세요.

자 계산해 봅시다. 1억 5천의 90%를 대출을 받게될경우 여러분이 내셔야하는 이자는 한달 34만원 가량됩니다. 앞서말한 7000만원짜리 전세를 살게된다면 12만원이면 해결될 것이 이제 34만원으로 2배 이상이 오르게된 것이죠. 선택은 중개업자가 아닌 여러분이 해야하는 것입니다. 내가 미래를 위한 저축이 아닌 지금 당장의 삶의 만족도를 높게 평가한다면 1억 5천짜리 3룸에 들어가면 되는 것이고 나는 지금 당장은 조금 힘들더라도 미래를 위해 감내하겠다면 과감하게 7000만원짜리 전세를 들어가시는걸 선택하여야 합니다. 

물론, 알고 있습니다. 사람의 욕심은 끝이 없어 예쁘게 꾸며진 비싼집을 보고 난뒤라면 처음본 집이 눈에 들어오지 않을것이란것을요. 하지만 현실을 직시하고 자신이 목표하는 바를 선택하는 것도 큰 용기라고 생각합니다. 저는 대출이라는 채무를 져가면서까지 월세 대신 전세를 선택하라고 말씀드렸습니다.

아직도 월세사는 당신이 지금이라도 전세를 고집해야 하는 이유 편(보러가기)

아직도 월세사는 당신이 지금이라도 전세를 고집해야 하는 이유

하지만 반드시 혼동하지 말아야할 점이라면 현명한 채무는 Leverage(지렛대) 효과로 순영향을 끼칠 수 있지만 자신이 생각하는 적정 수준 이상의 대출 채무를 이용하는 것은 또 하나의 탐욕이라는 것을 명심하시길 바라며 글을 마칩니다.

 

<루카스 매거진 : 자유로운 작가들이 만드는 독립 잡지>
에디터 : Aaron