오천원으로 강남 건물주가 되는법!? 카사(KASA) 부동산 투자에 있다.

"서울 집 값이 또 올랐다"

세상을 살면서 뉴스를 켜면 어쩌면 가장 많이 듣는 말이 바로 이 말 아닐까요? 언제나 서울의 집값은 모두의 논란의 대상이었고 살면서 한번쯤은 가져보고 싶은 것이 서울 그것도 서울의 심장이라고 불리는 강남 소재 부동산 일 것입니다. 그리고 무엇보다 부동산이 대한민국 최고의 재테크 수단이 된 이유는 바로 시기를 불문하고 꾸준히 연 6%가량 상승을 해온 점에 있을 것입니다.

연 평균 약 6%씩 계속 성장해온 서울 강남의 부동산 가격

그러나 강남 부동산은 우리에게 줄 틈이 없다.

강남 부동산 가격은 알다시피 우리나라 최고의 가격을 자랑합니다. 고작 15평밖에 되지 않는 작은 방 한칸이 10억이 훌쩍 넘을 뿐 아니라 현시점을 기준으로 평균적으로 평당 8,000 만원을 호가하고 있으니, 냉정히 말해 어쩌면 일반적인 직장인이 강남에 단 한평에 땅도 가지지 못한 채 죽는 경우가 대부분일 것입니다. 그만큼 현재 서울 강남의 부동산 시장은 우리에게 한톨의 틈도 주지 않고 있습니다.

이걸 대체 어떻게 사란 말이냐?!

카사(KASA), 오천원으로도 강남에 부동산 소액 투자를 가능하게 하다.

카사(KASA)는 이처럼 그동안 일반 개인이 투자하기 어려웠던 아니, 거의 불가능에 가까웠던 강남 및 모두의 소망인 건물주가 될 수 있게 상업용 부동산(빌딩) 투자를 쉽게 접근할 수 있도록 만든 플랫폼 서비스입니다. 카사는 자체 프로세스를 통해 건물을 선정하고 심의하여 수익성이 날 수 있는지 여부를 검증한 후 투자자들에게 공모절차를 받게 되는데, 투자자들은 오천 원이라는 소액으로도 이 공모에 참여하여 카사가 선정한 상업용 부동산에 대한 부동산신탁 수익증권 공유지분(카사 플랫폼 내에서는 DABS로 지칭됨)을 소유할 수 있게 되는 것입니다. 한마디로 강남 한복판에 있는 건물에 소액 부동산 투자를 가능하게 하여 나의 지분을 넣어 두는 셈이죠!

카사(KASA)의 상장 절차 도식도

카사(KASA) 투자를 선택하게 된 이유 (1) : 안전성

안전성이라는 말은 두 가지로 표현될 수 있습니다.

1. 플랫폼 자체가 부실한 사기 기업인가?
2. 투자할 상품의 소유권을 안전하게 보장받을 수 있는 것인가?

(1) 카사라는 플랫폼 믿을 수 있을까?

금융위원회에서 야심차게 준비한 금융혁신지원특별법 승인을 받은 기업이 바로 카사다.

카사는 2019년 5월 금융위원회의 『금융혁신지원특별법』에 따라 소비자의 편익이 큰 혁신금융서비스로 선정되어 기존의 규제에 대한 특례 제도를 정부가 인정해주기로 한 플랫폼 사업입니다.  "디지털 부동산 수익증권"이라는 부동산 지분을 디지털화시키는 첫 모델의 사업자로 정부가 인정한 것이죠. 애초에 정부의 승인을 받지 않고 규제를 피해 만들어진 P2P 시장과는 근본적으로 다르다는 것입니다.

(2) 투자할 상품이 안전한 것인가?

카사(KASA)의 부동산 증권 발행은 모두 신탁회사가 껴서 안전성을 확보한다.

말씀드렸다시피 카사는 부동산 소유권을 디지털 수익증권화 시켜 공모를 받는 중개 플랫폼에 지나지 않습니다. 건물을 선정하고 공모를 하여 수익증권을 투자자들에게 나누어 주게 된다면 건물의 소유주는 누가 되는 것일까요? "카사"가 아닌 "한국토지신탁"이 소유주가 되는 것입니다. 만약 카사가 직접 소유주가 된다면 우리는 카사의 흥망에 따라 수익증권의 부실을 걱정할 수밖에 없습니다. 하지만 이 수익증권의 발행, 관리 및 수익 집행은 "한국토지신탁"에서 관할하기 때문에 투명하고 안전성 있게 처리가 가능합니다. 

부동산 신탁회사란? : 부동산 소유주(투자자)로부터 부동산의 관리 및 처분의 권한을 수탁받아 관리하는 회사로 어떤 이권에 개입하지 않고 해당 권리를 보호하고 대행하는 역할을 한다.

• 카사가 직접 소유주가 될 경우 : 카사의 자체 경영악화로 인해 부동산을 마음대로 매각시킬 수 있고, 매각 한 금액을 투자자들에게 배분해주어야 하나, 혹여 대표가 들고 튄다는 최악의 상황에서 투자자들의 피해가 발생 가능함. 실제로 부실한 P2P 투자 회사에서 이런 일이 비일비재했다는 것을 알고 계실 것입니다.
• 한국토지신탁 및 신탁회사가 소유주가 될 경우 : 말 그대로 신탁회사는 권리를 맡아서 집행해주는 기관입니다. 부동산 가격이 만약 떨어질 경우 아마 많은 투자자들은 매각을 원하지 않을 것이지만 반대로 부동산 가격이 상승할 경우 투자자들은 건물 매각을 원할 것입니다. 신탁회사는 자신들의 의사에 따라 움직이는 것이 아닌 매각에 대하여 주주회의처럼 투자자들의 요청이 있을 경우 투자한 지분에 따라 투표권이 결정되고 이에 따라 매각 여부가 결정되기 때문에 안전하다는 것입니다.

카사(KASA) 투자를 선택하게 된 이유 (2) : 수익성

투자자는 임대수익과 수익증권 가격 상승 두가지를 노릴 수 있다.

카사가 공모하는 건물에 투자할 경우 투자자가 받을 수 있는 수익은 두 가지로 이루어집니다.

1. 건물에서 발생하는 임대 수익
2. 수익증권 가격의 상승 (부동산 가격 상승)

상가 임대 수익률의 경우 일반적으로 3~5% 정도로 현재 시장을 구성하고 있으며 서울의 부동산 가격 상승률은 년 6~7% 였습니다. 카사를 통해 부동산 소액 투자를 한 투자자들은 건물의 소유권을 가지고 있기 때문에 당연히 임대 수익률과 이러한 시세차익 모두 받을 수 있기 때문에 부동산이라는 투자처의 특성상 장기간 보유에도 임대 수익을 통해 현금 융통이 가능하다는 점이 매우 매력적으로 느껴졌습니다. 그런데 투자하기 전 당연히 이런 물음이 머릿속에서 떠오릅니다.

그런데 매각(현금화)은 어떻게 이루어질까?

첫째로 투자자는 소유권을 가지고 있기 때문에 카사에 건물 매각을 의뢰할 수 있습니다. 그러면 카사는 해당 부동산의 등기부등본상 소유주인 "한국토지신탁"에 이를 전달하고 각 투자자들에게 투표를 실시할 수 있습니다. 이 투표는 당연히 많이 투자한 사람이 더 많은 영향력을 행사하는 구조로 의사 결정이 되며 최종 적으로 매각이 결정이 나게 되면 현재 부동산 시세가로 매각이 이루어집니다.

둘째로, 만약 이러한 매각 투표가 진행되기 전 혹은 최종 미매각으로 결정 난 경우에도 자신의 수익증권을 현금화하여 엑싯(EXIT)할 수 있는 방법이 있습니다. 카사는 언제든지 자신의 수익증권을 현금화하고자 하는 투자자들을 위해 거래소를 운영합니다. 그리고 투자자들은 이곳에서 개인과 개인 간의 거래를 통해 현금화시킬 수 있는 것이죠. 말 그대로 주식 거래와 같은 방법인 것입니다.

부동산 가격은 올랐는데, 거래소 시세가 따라오지 않을 수도 있지 않을까?

아마도 100% 부동산 가격을 추종하지는 않을 것 같습니다. 다만, 생각을 조금 해볼 필요가 있습니다. 만약 거래소에서 개인과 개인 간의 거래 가격이 시세에 비해 터무니없이 낮다면 어떻게 될까요? 저라면 아마 그 수익증권을 사들일 것입니다. 앞서 말씀드렸듯이 부동산의 최종 매각 투표에서 의사결정권의 영향력은 같은 1표가 아닙니다. 더 많은 지분을 가지고 있는 사람의 영향력이 크기 때문에 개인이 아닌 법인 혹은 전문투자자라면 이렇게 시세와 동떨어진 지분을 사들여 자신의 영향력을 키우고 매각 투표를 통한 현금화로 수익을 최대화시킬 것입니다. 그러면 시세를 추종하지 못하는 부분은 해결되고 오히려 펌핑(시세보다 가격이 높게 형성되는 현상)이 발생할 확률은 높아지게 되는 것이죠.

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카사(KASA) 투자를 선택하게 된 이유 (3) : 세금

부동산 거래시 발생되는 세금	국세	지방세
취득	농어촌 특별세, 부가가치세	취득세, 지방교육세
보유	종합부동산세, 농어촌특별세	재산세, 재산세 과세특례
임대	임대소득세, 부가가치세	지방소득세
양도	양도소득세, 부가가치세	지방소득세
무상 이전	상속세, 증여세	취득세, 교육세, 지방교육세

최근 정부의 부동산 규제 정책과 맞물려 일명 "부자 증세"로 부동산 취득 혹은 매각 시 발생되는 세금이 장난이 아닙니다. (취득세, 양도 소득세 등) 그리고 부동산을 보유하게 되면 발생하는 재산세, 종합 부동산세까지 이건 좀... 너무하다 싶을 만큼 많습니다. 하지만 카사를 통해 발생하게 되는 모든 수익에 부과되는 세금은 단 두 가지!

카사(KASA)에서 부동산 거래시 발생되는 세금
청약을 통한 부동산 유가증권 취득시	발생 세금 없음
임대 수익	소득세 14%+지방소득세 1.4%
매각 시 시세차익이 발생한 경우	소득세 14%+지방소득세 1.4%

소득세와 지방소득세만 내면 그 외로 발생되는 세금은 아예 없다는 것이 카사를 통한 부동산 투자가 유리한 점입니다. 

카사(KASA) 투자를 선택하게 된 이유 (4) : 효율성

부동산이라는 현물을 디지털 자산화 시켜 수익증권으로 만든다는 카사의 도전은 부동산에 투자하는 여러 방법 중 이제 가장 효율적인 방법이 되었습니다. 아래 부동산을 투자하는 다른 방법들을 살펴보시면 카사를 통한 투자가 얼마나 매력적인지 아실 수 있습니다.

(1) 부동산 직접 소유

• 장점 : 전통적인 부동산 투자로 목돈이 있다면 내가 온전히 소유권을 가지고 있기 때문에 사용 권한 역시도 내 마음대로 할 수 있습니다. 매각을 하던, 보유를 하던, 내가 사용을 하던, 임대를 주던, 모든 권리가 나에게 있고 수익도 온전히 내가 가집니다.
• 단점 : 초기 투자금이 어마 무시하게 들어가고, 이에 따른 대출과 임대수익률 상의 괴리가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 또한 온갖 부동산 관련 세금을 때려 맞을 각오도 당연히 해야죠.

(2) 부동산 사모펀드 

• 장점 : 계약된 기간 동안 부동산을 매입, 운영해 수익을 배당 형식으로 지급하는 펀드에 투자하는 것으로 만기 시에는 해당 부동산을 처분하여 돈을 투자자들에게 나눠주는 형태로 운용되며 이전까지 최고의 효율성을 보인 방법입니다.
• 단점 : 이것 역시 최저 가입비용이 수억 원에 이르고 심지어 대출까지 불가하기 때문에 현금을 손에 쥔 부자들만이 가능한 방법이었으며 만기 날짜에 무조건 부동산을 매각하기 때문에 경기 사이클상 고점이라고 팔 수 있는 것도 아니며 만기 날짜에 부동산 경기가 안 좋아 수익이 마이너스여도 무조건 매각되는 점을 고려해야 합니다.

(3) 부동산 리츠 투자

• 장점 :  다수의 투자자들이 부동산을 전문적으로 투자하는 부동산 회사에 투자하고 이 회사의 수익 90% 이상을 배당으로 지급받는 간접투자상품으로 리츠 회사 주식을 구매하는 것이기 때문에 매우 쉽고 언제든 현금화가 가능하며 높은 배당을 지급받을 수 있습니다.
• 단점 : 부동산에 투자를 한다기보다 주식에 투자하는 개념으로 봐야 함. 예를 들어 금을 투자하기 위해 금광 회사 주식을 사는 느낌입니다. 당연히 주가 하락에 따른 손실도 발생합니다.

(4) 부동산 P2P 투자

• 장점 : 카카오페이 부동산 투자는 사실 말만 부동산 투자일 뿐 P2P 부동산 담보 대출입니다. 부동산 P2P 투자는 P2P 대출 회사가 부동산을 담보로 투자자들의 돈을 소유주 혹은 프로젝트 회사에 대출해주고 그 대출 이자를 투자자들에게 배분해주는데 이자가 매우 높습니다.  
• 단점 : 일단 기본적으로 6~12개월간 원금이 묶이게 되며 P2P 대출은 대부분 후순위 대출로 들어가기 때문에 건설사 혹은 소유자의 파산으로 인해 가압류가 들어갈 경우 자금 회수가 어려워지는 리스크가 매우 높은 상품입니다. 실제로 많은 피해자가 나오기도 했죠.

(5) 카사(KASA) 부동산 투자

• 장점 : 최저 투자금액이 오천 원으로 진입 문턱이 낮은 부동산 소액투자가 가능하면서도 사모펀드가 가진 장점 (매각차익 + 임대수익)을 모두 누릴 수 있으며 언제든지 거래소를 통해 개인 간의 거래로 현금화할 수 있습니다.  
• 단점 : 단점이라면 임대 수수료가 조금 적습니다. 예를 들어 실제로 소유할 시 기대하는 임대수익률은 5%가량인데 3%가량의 임대수익률 발생이 될 것으로 보입니다. 물론 다른 방식에서도 각종 수수료 및 세금으로 실제 임대 수익률은 줄어들긴 합니다만, 임대 수익률 부분은 조금 조정이 필요하지 않을까 싶습니다. 또한 대한민국에서 부동산의 디지털화가 처음 진행되는 만큼 얼마나 많은 사람들이 참여할지 의문입니다. 거래소는 참여자가 많아야 활성화가 되는 만큼 이 투자자들이 얼마나 참여할지 기대도 되고 걱정도 되는 부분은 있습니다.

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카사(KASA) 소액 부동산 투자, 여러분의 또 다른 재테크 포트폴리오가 되길...

물가는 매년 1~4 %씩 오르고 있는데 현금을 가지고 있을 것인가? 부동산은 물가 상승률을 초월한다.

 

부동산과 금과 같은 안전자산은 오히려 현대 사회를 살아감에 있어 현금보다 더 중요한 자산 포트폴리오로 인식되고 있습니다. 이유는 간단합니다. 자본주의 시장이 우리 몸이라면 이 자본주의가 돌아가기 위해 반드시 필요한 것은 바로 현금입니다. 그러기 때문에 은행은 현금의 유통량을 계속 증가시킬 수밖에 없으며, 시장에 흔해 빠진 현금의 가치는 낮아지고 반면 안전자산의 가치는 물가 상승률을 계속 따라 증대되기 때문이죠. 따라서 부동산이라는 재테크 포트폴리오를 꼭 가지고 있어야 하지만 그동안 부동산 구입 시 발생되는 초기 비용이 너무 커서 부담스러웠다면 이번 카사(KASA) 부동산 소액 투자로 반드시 여러분의 투자 재테크 포트폴리오에 부동산을 추가하셔야 합니다. (돈은 통장에 있으면 물가의 흐름에 따라 썩습니다.)

일단 5000원만 들고 지금 바로 카사(KASA) 부동산 소액 투자 시작하시길 바랍니다↓↓↓

 

<루카스 매거진 : 자유로운 작가들이 만드는 독립 잡지>
에디터 : Aaron
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