상세 컨텐츠

본문 제목

시행 예정인 분양가 상한제란 무엇인가? 그리고 이후 부동산 전망

금융 & 경제 이야기/일반 재테크 정보

by Aaron martion lucas 2019. 9. 1. 09:21

본문

2019년 10월 부터 시행 예정인 "분양가 상한제"란 말 그대로 아파트 분양가격의 상한을 정부가 정하여 해당 가격 이상 분양을 시행하지 못하도록 만드는 것을 의미합니다. 쉽게 말해 건설사에게 "루카스 아파트는 1억이 감정가야 그 이상은 받지마!"라고 한다면 건설사는 해당 아파트 분양을 무조건 정부가 정한 감정가 "1억 이하"로 책정해야 하는 것을 의미하지요. 때문에 "분양가 상한제"의 주된 목표는 신규 주택을 싸게 서민층에게 공급하는데 그 목표가 있습니다. 하지만 여기서 중요한 점은 분양가는 말 그대로 분양가 일뿐, 시장가와는 별개의 가격이라는 것입니다.

분양가 = 건설사가 아파트 공급 전 입주예정자들에게 돈을 받아 아파트를 건축하고 돈을낸 분양자들에게 주택을 공급하는 가격
시장가 = 아파트 소유자가 시장에 자신의 주택을 내놓고 다른 구매희망자에게 아파트를 판매하는 가격

따라서 왠만해서는 시장가가 분양가보다 높기 때문에 투기 세력이 싸게 분양가로 주택을 분양받아 시장에 높은 가격으로 팔아 치운다면 한국의 주택 부동산 시장은 한차례 더 투기장이 되어 버리고 말 것입니다.

하지만 그게 뜻대로 될까요? 이 대한민국에서? 

강남 집값 반토막 된다, 한국 부동산으로 돈 버는 시대는 갔다? 글쎄...

"분양가 상한제" 시행에 앞서, 최근 유튜브 혹은 각종 블로그들과 심지어 언론까지도 종종 "강남 집값 반토막 시대 열리나?" 혹은 "부동산이 아닌 다른 대체 투자를 찾아야 할때" 라는 자극적인 타이틀을 많이 볼 수 있습니다. 

강남 짒값이 반토막이 나던, 똥이 되던 부디 그런 말에 마음이 흔들린다면 투자는 않하는게 좋습니다.

사실 분양가 상한제는 전혀 새로운 정책이 아닙니다. 1963년에 처음 시행된 이 제도는 시행과 폐지를 반복하며 가장 최근엔 2007년~2014년까지 시행되고 이후 폐지되었다 5년만에 부활한 것입니다. 새로운 제도가 아닌만큼 과거 역사를 돌아보면 그 답을 찾을 수 있습니다.

  1. 2007년과 2014년 사이 과연 집값은 떨어졌는가?
  2. 2014년 폐지 이후 집값은 떨어졌는가?
  3. 2007년~2014년 시행된 분양가 상한제와 현재 분양가 상한제는 무엇이 다른가?
  4. 2007년~2014년 거시적 관점의 사회적 분위기와 상황은 무엇이 다른가?

이렇게 4가지 질문을 스스로에게 던져보시기 바랍니다. 

(1) 2007년과 2014년 사이 과연 집값은 떨어졌는가?

분양가 상한제가 과연 집값을 잡을 수 있을까?라는 질문의 대답은, 맞습니다 입니다.

부동산 비관론 1 : 분양가 상한제를 시행하면 결국 시장가격과 분양가격의 괴리가 커져 실거주목적의 투자자들보다 투기성 투자자들이 더 많이 몰릴 것이다. 따라서 청약 당첨이 되는 확률은 투기성 투자자들에게 더 유리하게 돌아갈 것이고, 그 취지와는 다르게 돈 없는 사람은 어짜피 주택 구입에 실패 할 것이며 집값 상승은 잡을 수 없을 것이다.

이건 틀린 이야기입니다. 위에서 보듯 과거 분양가 상한제가 시행되고 주택가격은 약 8년간 완만한 하락을 하게됩니다. 하지만 주택, 즉 거주생활공간의 특성상 감가상각비용이 더해집니다. (쉽게 말해 주택이 낡을 수록 가격이 하락한다는 것이죠) 따라서 주택 가격은 오르지 않고 정체되 있어도 계속 감가상각비용이 소모되면서 마이너스가 되는데 여기에 주택 가격까지 하락한다? 그리고 이것이 8년 동안 장기적으로 지속된다? 버티면 오른다라고 견딜 수도 있지만 자산가들은 이럴때 부동산의 비중을 줄이고 대체 투자처를 찾는 것이 일반적입니다.

그리고 시간이 흐름에 따라 주택 가격이 물가 상승률을 따라가지 못하고 오히려 역행하여 가격이 빠진다는 것은 다주택 세대자 및 부동산 투자자의 입장에서는 꽤 큰 타격을 입게 됩니다. 왜냐 바로 주택 대출 때문이죠. 주택 가격이 낮아진다라는 것은 자신의 월세 및 전세 가격의 하락을 불러옵니다. 그렇다면 부동산 투자자들은 계획했던 것보다 더 낮은 수익률을 얻게되고 부동산의 특성상 목돈이 투자된 만큼 자신들의 현금 유동성이 사라지게 됩니다. 이 때문에 일반 투자자들은 현금유동성을 억지로 만들어 내기 위해 매물을 시장에 내놓게 됩니다.

이런 상황에서 투기꾼들이 얼씨구나 좋다고 분양에 뛰어들까요? 시장가격이 낮아지고 있는데? 아닐 것입니다.

반면, 실거주 목적으로 주택을 구입하고자 돈을 마련하고 있는 신혼부부 및 주택 구입자들에게는 큰 희소식이 될 것으로 보입니다. 실제로 이렇게 가격이 완만히 하락하며 약 8년이란 시간동안 상승없이 머무른다면 노동자들은 자신들의 임금상승률이 주택 가격의 상승률보다 높아지게되기 때문에 보다 수월하게 주택 구입의 기회를 얻을 수 있는 것입니다.

따라서 1번째 질문의 답은 분양가 상한제 이후 집값은 하락할 가능성이 높고 주택 구입을 생각하는 사람에겐 기회가 될 수 있다로 유추될 수 있습니다.

(2) 2014년 폐지 이후 집값은 떨어졌는가?

2014년 드디어 "분양가 상한제"가 폐지 되고 아파트 평균가격입니다. 5년동안 수도권의 경우 약 50%의 상승을 만들어 냈습니다. 물론 지방 광역시 역시 같은 상승을 보이고 있으며 전국 평균을 따져 보았을때도 큰 폭으로 상승한 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 

부동산 비관론 2 : 주택 가격이 하락하면 결국 가계대출에 문제가 생길 것이고 이러한 뇌관이 터진다면 우린 일본의 버블과 같은 논리로 망하게 될 것이다. 강남 주택은 반토막이 날 것이고 지방 주택은 오히려 웃돈을 주고 파는 웃지 못할 일이 벌어 질 수 있다.

먼저 일본의 잃어버린 30년의 경우 부동산 버블이 문제가 아니였습니다. 먼저 일본의 기업들은 세계 시장에서 높은 기술력과 가격 경쟁력을 앞세워 많은 매출을 올렸고 자연스럽게 외국 투자자들이 몰리며 주식시장의 버블이 끼었습니다. 그렇게 일본에 돈이 많아지자 자연스럽게 부동산으로 버블이 끼기 시작했고 과열되고 과열되던 시장이 터져 버린것이죠. 그런 위기가 있기 위해서 가장 먼저 필요한 조건은 바로 "버블"입니다. 여러분 중 돈을 많이 버신 분 계신가요? 현재 한국 주식시장을 봐도 그리고 부동산 시장을 봐도 전혀 버블이 끼었다고 볼 수 없습니다. 일본의 버블폭락과, 경제대공황을 떠올려 보십시요 그리고 IMF 시대를 생각해보십시요. 그 당시 경제는 돈을 못버는 사람이 없을 정도의 호황이었습니다.

지금 시국이 그런 호황기라고 생각되십니까?

수도권의 경우 우리나라의 산업적 특성상 자연스럽게 인구밀도가 높아질 수 밖에 없는 구조이며 앞으로도 산업구조 전반을 바꾸기 전까지는 이러한 수도권 몰림 현상은 바꿔지지 않을 것입니다. 이 말은 곧, 서울 모든 지역은 언제나 수요가 있을 것이며 강남 집값이 반토막 나는 일은 여러분이 눈 감는 그날까지 혹은 백두산 화산이 터져 한국이 망하지 않는 이상 볼 수 없을 것이란걸 이야기 하고 있습니다.

하지만 수도권 외 지방 광역시 및 기타 지역들의 경우 심사숙고해 볼 필요는 있습니다. 수도권으로 인구가 밀집 된다는 것은 반대로 앞으로 갈 수록 지방시가 유지할 인구가 사라진다는 것이고 결국 수요보다 공급이 많아지는 상황에 이르거나 이미 공급된 양을 소화하지 못하는 경우가 발생한다면 정작 수도권 아파트 가격이 오를때 지방 아파트는 오르지 않는 상황이 될지도 모릅니다.

(3) 2007년~2014년 시행된 분양가 상한제와 현재 분양가 상한제는 무엇이 다른가?

구분 기존 상한제 개정안(신설) 상한제
주택가격 3개월간 아파트 가격 상승률이 10% 이상 상승한 경우 3개월간 아파트 가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과할 경우
분양가격 - 1년 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과할 경우
청약경쟁률 3개월간 20:1 경쟁률 초과 2개월간 5:1의 경쟁률 초과
(국민 주택의 경우 10:1초과)
거래량 3개월간 아파트 거래량이 전년 대비 200% 이상 증가 3개월 아파트 거래량이 전년 대비 20% 이상 증가
기준 3개 항목 중 1개 이상일 시 상한제 해당 주택가격 항목 + 나머지 항목중 1개 이상일 경우 해당

이번 개정된 "분양가 상한제"의 경우 가장 큰 차이점이라면 제도 적용 기준을 가격 상승률이 아닌 물가 상승률로 규정한 것입니다. 3개월 소비자 물가지수 상승률은 고작 약 0.2%대 입니다. 때문에 그 두배인 0.4% 즉, 5억짜리 아파트를 분양 받기로 한다면 3개월간 해당 지역의 아파트 가격이 200만원을 초과하여 상승한 경우 바로 분양가 상한제가 적용되는 것입니다. 또한 청약경쟁률 역시 20:1에서 5:1로 급격히 낮추기 때문에 일명 "로또 청약"의 비중이 훨씬 감소하는 영향을 나타낼 것으로 보입니다.

또한 이번 정책은 분양권 전매 제한 요건도 바꾸어 놓았습니다.

공공택지 및 민간택지 모두 위에서 말한 낮은 기준으로 더 많은 주택이 "분양가 상한제"의 범주에 포함이 될 것입니다. 그렇다고 가정 했을때 기존 분양권 전매 제한(분양받은 이후 판매가 불가능한 기간)이 늘어날 것이고 민간택지(일반 건설사 분양)의 경우 인근 시세보다 20% 싸게 분양가가 형성된다면 투기과열 지구의 경우 무려 10년간 주택거래가 금지되는 불상사가 펼쳐질 수 있습니다.

이것은 지난 2007~2014년 시행된 분양가 상한제와 비교해 볼때 부동산 시장에 더 크고 넓은 범위의 영향을 미칠 것이란걸 알 수 있으며 어쩌면 지난 하락폭보다 더 큰 하락 추세를 이어 갈지도 모릅니다. 하지만 반대로 투기과열 지구외 민간 택지 전매가 기존 1년 6개월~4년이었던 반면 아예 없어졌기 때문에 투자자들에게는 여지를 남기고 정부는 그동안 수도권 과밀 현상을 타개하고자 하는 수를 넣은 것으로 보입니다.

그렇다면 오히려 수혜를 볼 수 있는 지역은 수도권과 가까운 계획 도시가 될 수도 있다는 생각을 해볼 수 있습니다.

(4) 2007년~2014년 거시적 관점의 사회적 분위기와 상황은 무엇이 다른가?

역대 "분양가 상한제"의 시행 역사를 살펴보면 대략적인 시기를 살펴볼 수 있습니다.

  • 1977년 ~ 1981년 : 4년간 시행 (63년도 부터 시행되었으나 민간주택은 77년부터 시행되었음)
  • 1982년 ~ 1989년 : 7년간 시행
  • 2007년 ~ 2014년 : 7년간 시행

따라서 분양가 상한제가 최소 2년에서 최장 10년까지를 내다 보았을때 대한민국 사회는 앞으로 어떻게 변화되어 있을지생각해 보아야 합니다.문재인 대통령의 임기 2021년까지는 정책이 시행될 것이고 차기 정권이 진보세력이 될지 보수세력이 될지는 알 수 없으나 진보세력이 바통을 넘겨 받는다면 2025년까지도 내다 봐야 합니다. 반면 진보세력이 바로 정권을 교체한다고 해도 지난 정부가 그려놓은 밑 그림을 단숨애 없앨 순 없으므로 3년~7년 이후 대한민국을 우리는 예측 하여야 합니다.

부동산 문제에 있어 가장 큰 문제는 대한민국의 인구와 밀접한 관련을 보입니다.

그래프에서 보다시피 주택 구입을 할 수 있는 연령 25~59세 연령층을 보면 2025년 혹은 2029년까지 조금씩 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 그리고 전체적인 인구를 보았을때 2035년까지 완만한 상승을 그리다 결국 하락하는 추세로 이어지고 주택 구입을 할 수 있는 연령대의 폭은 갈 수록 줄어 들고 있습니다.

이것은 거시적으로 더이상 지방 광역시의 집값 상승을 "주택 상한제" 이후 장담 할 수 없다는 것을 말하고 있으며 서울 수도권역 역시 2035년 이후에는 예전과 같은 큰 폭의 상승 기회를 잡기란 쉽지 않다는 결과를 도출할 수 있습니다. 반대로 이러한 시기가 오면 광역시의 집값은 하향 곡선을 그릴 가능성이 있다는것을 의미하지요.

즉, 시장이 과열되어 시행되는 분양가 상한제는 어쩌면 이번 세대를 마지막으로 앞으로의 세대에는 다시 시행 되지 않을 정책일지도 모릅니다.

집값 반토막 시대는 아직 오지 않는다, 하지만 앞으로 대비는 해야한다.

주택은 땅을 가지고 있다. 당신이 살고 있는 아파트는 몇 평의 땅을 가지고 있는가?

부동산은 안전자산에 속합니다. 토지는 물가 상승률을 따라 오르게 되어 있기 때문에 금과 같이 현재의 가치를 떨어뜨리지 않는 자산이기 때문입니다. 하지만 우리나라의 주택 구조를 보게되면 앞으로의 부동산 시장이 쉬운 길만은 아닐 것입니다.

우리나라 거주 환경은 대부분이 아파트 생활을 하고 있고 고층 아파트에 살수록 비싸고 럭셔리해 보이지만 그 아파트가 가지고 있는 땅의 면적은 갈 수록 좁아지고 있습니다.

다시 말해 가지고 있는 땅이 적을 수록 우리는 부자라고 생각하는 모순을 범하고 있는 것입니다.

이것을 가지고 부동산은 언제나 오른다라고 말하며 아파트에 투자를 지속하는 것은 단기적으로는 수익을 얻을지 모르나, 당신의 다음대 즉, 자식 대를 생각한다면 그리 옳바른 투자라고 말씀드리긴 어려울것 같습니다.

땅은 당신을 배신하지 않습니다. 하지만 당신이 살고 있는 땅(고층 아파트)은 과연 몇 평짜리 땅인가요? 

"분양가 상한제" 이 제도는 사실 상 집값을 안정화 시키고 잠시 과열된 시장을 멈추는 효과는 발휘 할 수 있을 것입니다. 그리고 이 제도의 시행은 어쩌면 이제 다시는 앞으로 오지 않을 기회가 될 지도 모릅니다. 당신이 부동산 투자자, 특히, 주거용 주택에 대한 투자자라면 시장의 불안을 당신의 기회로 삼아 재산을 증식시킬 수 있는 기회를 이제는 살펴야 할 때입니다. 그리고 거듭 말씀드리지만 앞서 말씀드린 거시적 경제 상황을 보았을 때, 이번 "분양가 상한제"가 폐지된 이후 다시 이러한 제도가 시행될 수 있을지는 모르겠으나. 그 다음 시기에서는 결코 기회가 아닌 독약이 될 수 있다는 것을 명심해야 할 것입니다.

반응형

관련글 더보기

댓글 영역