주택청약종합저축, 청약 1순위 만드는 100% 활용법과 꼭 필요한걸까?

먼저 주택청약통장이라 불리는 주택청약종합저축이 없는 사람들은 종종 이런 말을 듣곤 합니다.

주택청약통장도 없어?! 대체 너 뭐하고 살았니?

이처럼 어느덧 헬조선이라고 불리는 대한민국 사회에서 주택청약통장은 반드시 직장인 그리고 대학생부터 개설해야 하는 통장으로 인식되었고, 이걸 만들지 않은 사람들은 돈을 낭비하거나 씀씀이가 헤픈 사람으로 인식받는 현실이 되어버렸습니다. 

주택청약종합저축 반드시 필요한 것일까? (현실적인 팩트 체크)

우선, 이 글을 보고 있는 당신이 무주택자이거나 혹은 대학생 및 사회초년생의 경우 주택청약저축은 반드시 드는 것이 유리합니다. 그러나 당신이 이미 주택을 구입했거나 혹은 주택 보유 이력이 있는 사람(과거 주택을 가졌었고 판매한 자)라면 구태여 주택청약을 들어야 하는지 혹은 기존의 청약통장을 계속 보유해야 하는 의문이 들기 시작할 것입니다. 무엇이 답일까요?

2019년 하반기 분양 아파트 청약 당첨 현황

위 표에서 보다시피 수도권 아파트 분양 청약에 당첨되기 위해선 1순위 접수자 중에서도 평균 55점~64점 가량의 가산점이 부여되어야 합니다. 청약가점제는 아래서 설명하겠지만 일반적으로 아파트 청약에 당점되기 위해 배우자 및 자녀 2명을 가진 4인 가족을 예로 살펴 보면 최소 가점 50점 이상이 되기 위해서는 이 가족의 청약통장 가입기간과 무주택자 기간이 모두 9년 이상이 되어야 한다는 결과가 나옵니다.

앞서 말씀드린대로 당신이 대학생이나 사회초년생이라면 지금부터 꾸준히 청약통장을 만들어 자신의 청약가점을 올리는 것이 유리하겠지만, 반대로 이미 한번 주택을 보유했던 분의 경우 일반적인 통념상 주택을 구입하고 매매했던 나이가 35세라고 가정했을 때 무려 45세까지 집 없이 떠돌아다녀야 한다는 결론이 나오는 것입니다. 그러나 35~45세의 경우 라이프 사이클 상 재산 증식에 가장 유리한 경제 활동을 할 수 있는 나이입니다. 무조건 주택청약을 통해 기약 없는 아파트 분양 당첨에 목숨을 거는 것보다는 이미 거래되고 있는 시중의 주택을 매매 함으로써 시세 차익을 거두는 것이 보다 현명한 길일 수 있습니다. 물론 청약 가점을 받지 못하는 무주택자인 경우라도 전혀 가능성이 없는 것은 아닙니다. (단, 이미 주택을 보유하고 있다면 감히 말씀드리건데 무주택자가 되지 않는 이상 청약통장의 존재는 무의미합니다) 

주택 청약 당첨에는 2가지 방법이 존재합니다.

• 청약가점제 : 청약 1순위 대상자들의 조건을(무주택기간, 청약통장 보유기간, 청약통장 예치금액, 부양가족 수 등) 고려하여 가점 순위로 분양 주택의 당첨자를 선택 = 주택 구매 이력이 있다면 앞서 말했듯 10년은 기다려야 한다.
• 청약추첨제 : 청약 1순위 대상자들을 무작위로 선택 

청약가점제의 경우 앞서 말했듯 주택 구매 이력이 있다면 무주택자가 된 이후 약 10년간은 주택 분양 당첨이 힘든 것이 현실이며 다만 청약추첨제를 노려볼 수는 있습니다. 대부분의 민영아파트는 청약가점제로 일정 %를 분양하고 나머지 물건에 대해 청약추첨제를 실시하기 때문입니다 (미분양이 날 경우 2순위 1주택자들에게도 기회가 돌아가지만 미분양 아파트를 굳이....) 하지만 이 역시 쉽지 만은 않습니다.

2019년 8월 기준 대한민국 인구의 절반 가량인 2516만명이 주택 청약 통장을 가지고 있다.

대한민국 인구 5000만명 중 50%가 넘는 2,516만명이 주택청약 통장을 가지고 있는 현 상황에서 당신이 아파트 분양을 당첨받을 수 있는 확률은 얼마나 될까요? 참고로 로또 1등의 당첨 확률은 1/8,145,060 입니다. 전혀 가능성이 없는 것은 아니지만 답은 나오지 않았을까요? 

남들이 모두 한다고 자신도 따라할 필요는 없습니다. 

청년들은 포기하지 말자! 주택청약종합저축 통장 개설하기

앞서 말한 내용은 30대에 이미 주택을 보유했거나 보유하고 있는 경우지만 일반 청년들의 경우 주택청약을 통한 가점을 살려 그 확률을 충분히 높일 수 있습니다. 그렇기 때문에 주택청약종합저축 상품은 가입연령에 제한이 없는 점을 기억하시고 17세부터 청약 통장에 저축을 한다면 다른 경쟁자들보다 더 유리한 가점을 받을 수 있게 될 것입니다. 늦었다고 생각하지 마시고 10대던 20대던 지금이라도 당장 개설하여 매월 최소 2만 원씩 꾸준히 납입하기를 추천드립니다.

우선 청약통장의 경우 과거 청약저축, 청약예금, 청약부금 등 같은 듯 다른 상품들로 출시가 되었지만 2009년 이후 이러한 기능들을 모두 합쳐 "주택청약종합저축"이라는 이름으로 단일화 되었습니다. 주택청약종합저축은 일시 예치식, 적금식 어떤 방법으로든 납부 가능하지만 1개월에 최소 2만원 이상 납입해야만 적합한 납입기간으로 인정받을 수 있으며, 주목적은 아시다시피 민영주택, 국민주택을 분양받기 위해 사용되고 주택 소유, 세대주 여부, 연령에 제한 없이 대한민국 국민이면 취급 은행(우리, 기업, 신한, 하나, 국민, 농협)을 통해 누구나 가입이 가능합니다. 하지만 반드시 모든 은행을 통틀어 1인 1계좌만 가능하니 이점 유의하시기 바랍니다.

정리하면!

• 주택청약종합저축으로 일원화 되었다 (청약저축, 청약예금, 청약부금 모두 하나로 합쳐짐)
• 일시납부, 적금식 납부 가능하지만 한 달에 최소 2만원 이상 납입해야 납입기간으로 산정된다.
• 청약통장의 목적은 당연히 아파트 분양을 받기 위한 것 (단, 청약 신청 연령은 만 19세로 제한)
• 주택 소유, 세대주 여부, 연령에 상관없이 가입 가능(단, 만 17세 이후부터 납입 기간 산정)
• 시중은행 (우리, 기업, 신한, 하나, 국민, 농협)에서 손쉽게 가입 가능
• 1인 1계좌만 가입 가능함 (다른 은행 청약통장 인정 안됨)

청약 1순위 자격 조건 feat. 3가지만 생각하면 쉬워요~

주택 청약 이야기를 듣다 보면 청약 1순위 자격이라는 말을 많이 들어 보셨을 것으로 사료됩니다. 대부분의 청약 당첨이 1순위 자격자들에게 해당되는 만큼 본인이 청약 1순위 대상인지 꼼꼼히 알아보아야 합니다.

첫째. <청약 1순위 자격 요건 표>

구분	지역	납입 기간	납입 횟수	기타사항
국민주택	투기과열지구 및 조정지역	2년	24회	- 무주택 세대주 - 5년 내 다른 주택 청약에 당첨되지 않았을 것 - 해당 지역에 1년 이상 거주
	수도권	1년	12회	- 무주택 세대주 - 무주택 세대원
	수도권 외	6개월	6회
민영주택	투기과열지구 및 조정지역	2년	-	- 무주택 세대주 & 1 주택자 - 5년 내 다른 주택 청약에 당첨되지 않았을 것 - 해당 지역에 1년 이상 거주 - 기준 예치 금액 충족
	수도권	1년	6회	- 세대주 / 세대원 - 기준 예치 금액 충족
	수도권 외	6개월	-

청약 1순위를 결정 짓는 가장 큰 요건은 바로 무주택 세대주에 있습니다. 하지만 주택 소유자 혹은 주택 매매를 하더라도 예외적으로 무주택자로써 인정받는 경우가 있기 때문에 반드시 자신이 과거 소유했던 혹은 현재 소유 중인 주택에 대해 아래 기준을 살펴보고 자신이 예외적 무주택자로 평가받을 수 있는지 점검해보아야 합니다.

둘째. <주택 소유자 중 무주택자로써 인정 여부를 판단 하는 기준>

1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
   가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
   나. 85제곱미터 이하의 단독주택
   다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제10조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
6. 60세 이상의 직계존속(제28조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택을 소유하고 있는 경우
7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
8. 무허가 건물을 소유하고 있는 경우

마지막으로 청약을 하기 위해선 해당 지역에서 요구하는 납입 횟수와 함께 본인이 희망하는 주택의 청약일 이전 청약통장에 예치되어 있는 금액의 최소 조건을 충족시켜야만 청약 자격 조건을 갖출 수 있습니다. 

셋째. <청약통장 1순위 최저 금액>

전용면적 / 거주지역	서울 & 부산	기타 광역시	기타 시,군구
85㎡ 이하 (공급면적 : 32~35평)	300 만원	250 만원	200 만원
102㎡ 이하 (공급면적 : 41~43평)	600 만원	400 만원	300 만원
135㎡ 이하 (공급면적 : 47~49평)	1,000 만원	700 만원	400 만원
그외 모든 면적	1,500 만원	1,000 만원	500 만원

청약 개시일이 내일인데, 청약 통장을 개설한지는 오래 되었으나 납입 회차나 금액이 부족하다면 민영주택의 경우 수도권 외 지역(6회 이상 납부)을 제외한 나머지 권역에 대해서는 납입 횟수 조건이 없으므로 일시 납부로 청약 예정 지역과 면적에 맞는 금액만 채워 넣는다면 1순위 자격을 얻을 수 있습니다 (ex : 2년된 청약통장에 일시납으로 600만원 입금 시 서울 권역 102㎡ 이하 민영주택 1순위 자격 충족)

반면 국민주택의 경우 민영주택과 달리 납입 횟수에 대한 기준이 모두 있습니다. 이때 1달(1회차) 기준 최대 납부 인정 금액이 10만원이기 때문에 앞서 예를 든 2년 된 청약통장에 600만원을 일시 납부한다고 하여도 24개월간 매달 10만원씩 납부한 것으로 하여 최대 240만원 까지만 인정된다는 점 유념하시기 바랍니다. (ex : 1년된 청약통장에 일시납으로 300만원 입금 시 국민주택의 경우 120만원만 인정해 주기 때문에 서울 권역 85㎡ 이하 청약 예치금 300만원 미달로 청약 신청 불가)

개나 소나 청약 1순위, 내 청약 통장을 돋보이게 하는 가점을 신경 쓰자!

현행 주택청약 시스템엔 앞서 말씀드린 청약가점제, 청약추첨제 두 가지가 공존하고 있습니다. 하지만 지난 2018년 12월 11일 이후 무주택자의 청약 당첨 기회를 늘리기 위한 정부 정책의 일환으로 청약 가점제 의무 시행이 이루어졌습니다.

구분	85㎡ 이하		85㎡ 초과
	가점제	추첨제	가점제	추첨제
수도권 공공택지	100 %	-	가점제 50% 이하에서 각 지차체가 자체 결정
투기 과열지구 (서울시 25개 구 전체 및  과천ㆍ광명ㆍ하남ㆍ성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등) - 추후 변동 가능	100 %	-	50 %	50 %
청약 과열지구 (고양ㆍ남양주ㆍ동탄ㆍ구리ㆍ안양ㆍ광교ㆍ수원 팔달ㆍ 용인수지ㆍ기흥ㆍ부산 해운대, 동래,수영,부산진,연제,기장 등) - 추후 변동 가능	75 %	25 %	30 %	70 %
기타 지역	가점제 40% 이하에서 각 지차체가 자체 결정		-	100 %

이렇듯 서울 수도권 중소형 아파트 거의 모든 세대를 가점제로 분양하는 형국과 전 국민의 50%가 청약통장을 가지고 또 그 대부분이 청약 1순위 자격을 확보하고 있는 시점에서 내 청약 통장을 눈에 띄게 만들 수 있는 유일한 방법은 청약 시 내 청약 통장의 가점을 확보하는 일입니다. 바로 1순위 of 1순위 청약 통장을 만드는 것이죠. 직접 계산하기 어렵다면 아래 링크와 연결된 주택도시기금 청약 가점 계산기를 사용해보시면 보다 빠르고 정확하게 자신이 몇 점의 가점을 받을 수 있는지 확인할 수 있습니다.

주택도시기금

청약 통장의 가점은 크게 무주택기간 (32점) / 부양가족수 (35점) / 청약통장 가입기간 (17점) 도합 84점의 가점을 얻을 수 있으며 만약 동일 점수의 청약자가 많이 나와 커트라인을 정하기 어려울 경우 같은 점수 청약자의 통장 예치 금액이 많은 사람이 우선 시 됩니다. 

이 같은 청약가점추첨 방식을 통해 서울 권역 중소형 아파트 물량 전부가 분양이 이루어지기 때문에 부양가족 수는 어쩔 수 없을지라도 청약 통장의 납입기간이 인정되는 만 17세부터 청약 통장을 만드는 것이 중요합니다. 이 같은 경우 만 32세가 되는 청년이 되면 부양가족이 없더라도 무주택기간 4점 / 청약통장 가입기간 17점 / 부양가족수 5점 총합 26점으로 그 사이 결혼을 하여 부양가족이 생겼다면 더더욱 분양 당첨 확률이 올라갈 수 있습니다.

그 외 투자를 위해 청약 통장을 만들어 청약에 도전한다면 85㎡ 초과 주택에서 실시하는 추첨제를 살펴볼 수 있습니다. 이러한 추첨제는 청약 1순위 대상자들을 상대로 무작위 추첨을 통해 분양 당첨자가 선정되기 때문에 일단 청약 1순위 통장을 만들었다면 도전해 볼만 하지만 일명 "로또 청약"인 것을 기억하셔야 합니다. 실제로는 로또 당첨 확률보다 낮을 테니까요.

이번 포스팅을 통해 우리 모두가 노래하고 열광하는 주택종합청약저축 상품에 대해 알아보았습니다. 누군가는 이렇게 말합니다. 청약저축을 유지하면 1.2%대의 금리를 받을 수 있고 납입금의 일정액(연간 240만원 한도 중 납입 금액의 40%)을 소득공제도 받을 수 있으니 해지할 생각 말고 그냥 놔두는 것이 유리하다고 말이죠. 심지어 급전이 필요하면 이 청약 통장 예금을 담보로 저금리 대출까지 받을 수 있다고까지 말합니다.

다시 한번 말하지만 투자에 정도(正道)는 없습니다. 남이 한다고 똑같이 내가 따라 할 필요가 없는 것입니다. 이 글을 보는 당신은 이제 스스로가 생각해 보면 자신이 앞으로 주택 분양에 당첨될 수 있는 현실적인 확률에 대해 눈을 뜰 수 있게 되었을 것입니다. 그렇다면 자신의 나이와 상황을 비교하여 청약 당첨 확률이 희박하다면 기존의 주택을 매매함으로써 부동산에 투자하는 방법도 있을 뿐만 아니라 더 좋은 투자처에 매달 청약통장으로 들어가는 돈을 투자할 수도 있습니다.

단연컨데 급전이 필요해 청약 통장에 대한 미련을 버리지 못하고 이를 저당 잡혀 대출을 받는 짓만은 하지 않으셨으면 합니다. 청약 통장의 주목적은 결국 주택 분양에 있습니다. 청약 통장을 유지해 소득공제를 받는 것도 좋고 물가상승률에도 못 미치는 1.2% 이자나마 안정적으로 받는 것도 좋습니다. 하지만 빚을 져야 하는 상황에서 자신의 욕심으로 대출까지 받아 이것을 끝까지 유지한다는 것은 애초에 사용 용도를 잘못 생각하고 있는 것뿐만 아니라 매우 비효율적인 행동을 하고 있는 것임을 깨달으셨으면 합니다.

집이 존재하는 이유가 무엇인지 우리는 잊고 있다.

집이란 결국 삶의 안정을, 가족의 든든한 버팀목이 되어주기 위해 존재하는 것입니다. 어느 순간부터 우리는 이 집을 통해 돈을 벌고자 하기 시작하였고 집은 그때부터 더 이상 존재의 의미가 퇴색되어버렸습니다. 물론 부동산은 결국 안정자산으로 물가 상승을 따라갈 것이고 그 가치가 꾸준히 오를 것임은 의심의 여지가 없을 것입니다. 하지만 이토록 과열된 주택시장에서는 과연 그 누가 10년 후 20년 후 웃게 될지 저는 알 수 없을 것 같습니다.

주택종합청약 통장은 오히려 주택 본연의 의미를 되살리기 위해 존재하는 것뿐입니다. 어렸을 적부터 집에 대한 존재 즉, 삶의 안정을 꿈꾸고 준비하는 자에게 기회를 주는 것일 뿐, 투기 목적을 위해 준비하는 사람에겐 더 이상 기회를 주지 않는 것이 진짜 목적임을 이제 생각해 보아야 할 때입니다. (대형 평수를 살 수 있는 만큼의 부자라면 해당사항 없음!)

 

 

<루카스 매거진 : 자유로운 작가들이 만드는 독립 잡지>
에디터 : Aaron
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